Chuyên gia Kinh tế Đinh Thế Hiển: Thất bại là do xí phần

Trao đổi với báo Kinh tế & Đô thị, chuyên gia Kinh tế-TS Đinh Thế Hiển cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là do xí phần của DN.

Thưa ông, ông lý giải thế nào về hiện tượng hàng loạt dự án đầu tư vào bất động sản có giá trị đầu tư tính bằng tỷ đô đều có chung một kết cục đầu voi đuôi chuột hoặc chưa làm được gì đáng kể.

- Theo tôi có 4 nguyên nhân dẫn đến tình trạng các dự án bất động sản tỷ đô đổ bể. Nguyên nhân thứ nhất đó là tình trạng xí phần, xí chỗ. Chủ đầu tư xí phần, xí chỗ xong chờ đến khi tình hình thị trường thuận lợi rồi mới triển khai đầu tư. Hoặc xí phần, xí chỗ rồi để đó tìm kiếm cơ hội bán lại dự án cho đối tác khác kiếm lời. Nguyên nhân thứ 2 đó là tình hình thị trường, môi trường kinh doanh thay đổi. Một dự án bất động sản quy mô lớn có một quá trình chuẩn bị đầu tư kéo dài ít nhất cũng vài năm, có khi vừa làm xong khâu thủ tục thị trường bất động sản đã chuyển biến, có thể đang tốt chuyển sang xấu rất nhanh đã ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư của chủ đầu tư. Nguyên nhân thứ 3 đó là DN thay đổi định hướng của chính họ. Một DN lớn, khi họ làm một dự án lớn họ đã có kế hoạch vốn cho dự án. Tuy nhiên, do biến động hoặc trục trặc trong làm ăn họ buộc phải cắt vốn ưu tiên cho những mục tiêu khác. Và nguyên nhân thứ 4 đó là một dự án lớn thường có nhiều đối tác tham gia, chỉ cần một hoặc 2 đối tác rút lui là đã gây khó khăn cho dự án, buộc phải tạm dừng.

Có ý kiến cho rằng, nền kinh tế Việt Nam chưa thể tải nổi khối lượng hàng hóa bất động sản nhiều như hiện nay, đặc biệt là hàng hóa bất động sản cao cấp ?

- So với Singapore thì số lượng cao ốc ở Việt Nam nói chung và TP Hồ Chí Minh nói riêng còn khá ít. Chỉ tính riêng TP Hồ Chí Minh dân số vãng lai và cố định đã lên đến 17 triệu người. Vấn đề là, làm ra loại hàng hóa bất động sản nào phù hợp nhu cầu để thị trường dễ hấp thu. Thị trường bất động sản có nhiều kênh hấp thu, kênh hấp thu đầu tư lướt sóng thì phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngân hàng. Khi nguồn vốn ngân hàng biến động thì đầu tư lướt sóng sẽ gặp khó khăn. Kênh đầu cơ mua đi bán lại thì hệ lụy là những khu phố ma. Hàng hóa bất động sản cứ mua đi bán lại tạo ra những khu phố ma, chả có ai ở. Kênh hấp thu nhà ở xã hội đang có nhu cầu lớn, cả triệu người có nhu cầu mua nhà. Đáng nói là kênh hấp thu này phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế chiều sâu. Khi thu nhập của đại bộ phận người dân được cải thiện thì thị trường nhà ở bình dân sẽ thực sự bùng nổ. Vì vậy, riêng đối với phân khúc căn hộ trung cấp thị trường vẫn sẽ hấp thu đều đều trong thời gian dài. Riêng đối với phân khúc nhà ở cao cấp, theo tôi với lượng hàng hóa hiện nay cần ít nhất 3 năm để thị trường tiêu hóa, đó là chưa kể nguồn hàng hóa bất động sản cao cấp đang tiếp tục được sản xuất với khối lượng lớn.

Vậy ông nghĩ gì về hiện tượng dự án bất động sản tỷ đô tràn lan, không chỉ ở TP Hồ Chí Minh mà ngay cả các tỉnh vốn chưa mạnh kinh tế nhưng vẫn có nhiều nhà đầu tư công bố những dự án siêu khủng và hậu quả là đất bỏ hoang?

- Cốt yếu là vấn đề triển khai qui hoạch dự án. Thị trường bất động sản trên địa bàn TP Hồ Chí Minh không chỉ phục vụ cho người bản địa mà nó có tính toàn vùng (khoảng 30 triệu dân), người từ các địa phương tụ về mua nhà phục vụ cho đủ loại mục đích, nhu cầu. Song, những dự án tỷ đô hàng chục năm vẫn dậm chân tại chỗ hầu như không phải ở vị trí vùng trũng của cư dân mạnh, trong khi đó, dự án lại quá lớn với khả năng của DN được giao triển khai nên dự án ỳ ạch. Vì thế, triển khai dự án phải chú trọng đến đối tượng dân cư ở đây để qui hoạch sản phẩm vừa tầm phù hợp. Ví dụ, việc đầu tư các dự án bất động sản quy mô lớn về các địa phương lân cận TP Hồ Chí Minh cũng chỉ có vài địa điểm đáp ứng được, chẳng hạn như Long Thành, Đồng Nai. Ngoài ra, nếu quyết định đầu tư bất động sản ở những nơi khác, theo tôi đó là một quyết định sai lầm. Khu Mỹ Phước - Bình Dương là một ví dụ cho sự thất bại khi chọn nơi này. Mặc dù Mỹ Phước cũng hội đủ các điều kiện phát triển, nhiều khu công nghiệp, tạo ra hàng vạn việc làm, lôi kéo được hàng vạn công nhân từ nơi khác về làm việc. Tuy nhiên như thế vẫn chưa đủ điều kiện để phát triển hàng hóa bất động sản số lượng lớn.

Xin cảm ơn ông!

Quân Hoàng (thực hiện)