Khi mua nhà, khách hàng được chủ đầu tư hứa hẹn và cam kết sẽ hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sử hữu nhà ở vào cuối năm đó. Nhưng do chủ đầu tư chậm trễ, dân cư buộc bị đóng tiền cao gấp nhiều lần thời điểm mua.

Mập mờ thông tin

Ông Trần Trọng Nam, đại diện khu dân cư khu biệt thự vườn Thủ Đức (phường Hiệp Bình Phước, Quận Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh), do Công ty TNHH xây dựng - trang trí Việt Quốc (gọi tắt là công ty Việt Quốc) làm chủ đầu tư cho biết, hơn 100 hộ dân cư nơi đây rất bức xúc trước việc phải đóng tiền sử dụng đất quá cao.

Cụ thể, năm 2005, gia đình ông mua căn biệt thự có diện tích 130m2 với giá gần 1,8 tỉ đồng. Đến đầu năm 2015, vợ chồng ông Nam tá hỏa khi nhận được thông báo của công ty yêu cầu đóng tiền sử dụng đất với mức giá khoảng 5,3 triệu đồng/m2 để hoàn tất thủ tục cấp giấy chủ quyền nhà, đất.

Chu dau tu cham tre, nguoi mua nha phai dong ca ti dong - Anh 1

Một góc khu dân cư khu biệt thự vườn Thủ Đức. Ảnh: A.Quang

Tuy nhiên, trong thời điểm công ty Việt Quốc bán nhà cho khách hàng từ năm 2005 đến đầu năm 2014 vẫn là dự án nằm trong diện thuê đất của Nhà nước với thời hạn 40 năm, kể từ ngày 17/3/1988. Thế nhưng, công ty Việt Quốc không hề thông báo cho khách hàng về thông tin này cũng như không ghi rõ trong nội dung hợp đồng.

Mặt khác, những khách hàng đến mua nhà và nhận bàn giao nhà đều được chủ đầu hứa hẹn và cam kết sẽ hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sử hữu nhà ở vào cuối năm đó (PV – thời điểm mà khách hàng mua và nhận nhà). Đồng thời, khi ký hợp đồng mua nhà, Việt Quốc cũng cho từng người mua biết tiền sử dụng đất tại từng thời điểm mua. Cụ thể, từ năm 2009 giá tiền sử dụng đất là 1.280.000 đồng/m2, đến năm 2014 là 2.300.000 đồng/m2. Với giá này, hầu như người mua nhà đều đồng ý.

“Nhưng với cách tính giá đất 5,3 triệu đồng/m2 như trên, gia đình tôi phải đóng đến gần 700 triệu đồng tiền sử dụng đất, tương đương hơn 1/3 giá trị nhà. Đó là diện tích nhà tôi nhỏ, với những căn hộ có diện tích nhà đến gần 280 m2 như gia đình ông Lê Văn Chi và bà Vũ Thị Bích Thủy, số tiền phải đóng đến gần 1,5 tỷ đồng, hơn 1/2 giá trị nhà”, ông Nam bức xúc.

Theo các hộ dân mua nhà tại khu biệt thự vườn Thủ Đức từ năm 2005 đến năm 2015, do công ty Việt Quốc thuê đất để đầu tư xây dựng và kinh doanh khu biệt thự có vườn nên việc làm thủ tục giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sử hữu nhà ở cho dân bị chậm trễ. Cụ thể, hơn 5, 6 năm qua người dân liên tục nhắc nhở và thúc giục Công ty Việt Quốc làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sử hữu nhà ở nhưng công ty liên tục trì hoãn vì chính công ty không thể xin được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chính vì vậy, khi có thông báo đóng tiền sử dụng đất, hơn 100 hộ dân nơi đây chưa đồng ý đóng tiền vì cho rằng mức tiền trên quá cao so với giá đất của khu vực và việc đóng tiền sử dụng đất là trách nhiệm của chủ đầu tư dự án chứ không phải của khách hàng.

Tính lãi vì đóng chậm

Điều đáng nói, việc làm chậm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sử hữu nhà ở cho người dân là do lỗi của Công ty Việt Quốc. Phải đến ngày ngày 7/1/2014, UBND TP Hồ Chí Minh ra quyết định số 65/QĐ- UBND cho phép Công ty Việt Quốc được chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nhưng ngày 31/1/2015, UBND TP Hồ Chí Minh mới có quyết định số 436/QĐ – UBND duyệt giá trị quyền sử dụng đất tại khu đất diện tích 105.103 m2 theo giá thị trường để Công ty Việt Quốc hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo đó, mức tiền công ty phải đóng hơn 343 tỷ đồng.

Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có quy định tháo gỡ về tiền sử dụng đất, nhưng thực sự người dân phải đóng tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ quá cao trong khi người dân không đủ khả năng để đóng tiền sử dụng đất dẫn đến không thiết tha với việc lập hồ sơ cấp sổ đỏ.

Với mức tiền này chia cho diện tích hơn 105 m2, rõ ràng giá đất chỉ có hơn 3,2 triệu đồng/m2. Thế nhưng, công ty Việt Quốc đã thu của hộ dân đến hơn 5,3 triệu đồng/m2. Mặt khác, trong thời gian đòi tiền mà người dân chậm đóng vì khiếu kiện mức giá không hợp lý, công ty còn tính thêm 0,05% tiền lãi, được gọi là hệ số chậm nộp trên tổng số tiền phải đóng. Theo tính toán của công ty với căn hộ của ông Lê Văn Chi có diện tích 274,4 m2, tổng số tiền lãi phải nộp gần 150 triệu đồng.

Ông Cao Văn Lợi, giám đốc điều hành Công ty TNHH xây dựng - trang trí Việt Quốc, vì mức giá trên dựa trên trên cơ sở thông báo tiền sử dụng đất của Cục Thuế Thành phố nên công ty thu tiền của người dân để nộp cho Nhà nước. Do một số hộ dân chậm đóng tiền sử dụng đất kéo dài nên công ty chưa đủ tiền nộp ngân sách dẫn đến việc bị phạt chậm nộp, các khách hàng chậm nộp tiền sử dụng đất phải chịu khoản phạt này.

Theo ông Lợi, nếu người dân muốn tự làm giấy chủ quyền nhà, đất thì phải đóng cho công ty đủ các khoản nghĩa vụ như tiền mua nhà còn thiếu, tiền sử dụng đất và tiền chậm nộp, công ty sẽ xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính để người dân tự cầm hồ sơ đi làm thủ tục.

Chu dau tu cham tre, nguoi mua nha phai dong ca ti dong - Anh 2

Với sự mập mờ thông tin của chủ đầu tư, nhiều người dân tại khu biệt thự vườn Thủ Đức đang rơi vào thế phải chịu mức đóng tiền sử dụng đất cao. Ảnh: A.Quang

Chuyên gia kinh tế TS Bùi Quang Tín cho rằng, hiện nay rất nhiều trường hợp như người dân ở dự án trên đang ở thế “kẹt” vì không nắm rõ hợp đồng khi mua nhà. Phần lớn, người mua đều không đọc hết hợp đồng và không lường được những yếu tố bất lợi khi xảy ra tranh chấp, dẫn đến khiếu kiện kéo dài của nhiều dự án trong thời gian qua. Thực tế chứng minh, nếu dựa vào hợp đồng mua bán nhà của công ty Việt Quốc, rõ ràng người mua nhà có nhiều bất lợi. Nguyên nhân trong hợp đồng xác định rõ, tiền sử dụng đất khách hàng phải nộp khi có thông báo của cơ quan chức năng, nhưng lại không ghi rõ thời gian nào, giá tiền bao nhiêu. Dù vậy, việc mập mờ thông tin trong việc mua bán nhà khi không thông báo rõ đất này là thuê, chưa được cấp quyền sử dụng đất cũng đủ cho thấy, công ty Việt Quốc không trung thực với khách hàng.

Mặt khác, vì do chậm trễ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên giá đất bị đội lên so với dự tính ban đầu của người dân là lỗi của Công ty. Vì thế, TS Tín cho rằng Công ty Việt Quốc nên có thời gian cho người dân chuẩn bị tiền, không nên ép người dân đóng tiền bằng cách tính lãi. Chưa kể, hiện công ty chưa hoàn thành nghĩa vụ trong việc làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nên công ty cũng không thể vì bí tiền mà ép người dân phải đóng tiền thay cho mình.

Tuy nhiên, theo kiến nghị của các hộ dân tại đây, tất cả người mua nhà đều thanh toán 90 -95% giá bán căn nhà theo đúng Hợp đồng mua bán, đồng nghĩa đã hoàn thành nghĩa vụ của mình nên có số tiền đóng để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở phải được xác định sau khi người dân hoàn thành nghĩa vụ. “Không vì lý do công ty Việt Quộc chậm là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở mà người dân phải chịu thiệt thòi”, ông Nam nói.

Theo Luật sư Phạm Tuấn Anh, pháp luật hiện hành quy định trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có nghĩa vụ làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua. Nếu bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận thì bên bán có nghĩa vụ bàn giao giấy tờ có liên quan cho người mua.

HY