(LĐ) - Trước ngày Bộ Xây dựng công bố lấy ý kiến đóng góp dự thảo "Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà tập thể và khu dân cư cũ để thực hiện chỉnh trang đô thị theo quy hoạch", thì một số địa phương đã ban hành quy chế cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ xuống cấp.

Quy chế này trên thực tế đang gây nhiều bất lợi cho dân. Bất cập từ chính quyền địa phương Quy chế được các địa phương ban hành đề ra quy định thu hồi “quyền sử dụng đất ở” hợp pháp của dân cư dự án giao cho chủ đầu tư sử dụng lâu dài; phủ nhận quyền góp vốn bằng “giá trị quyền sử dụng đất ở” của dân cư dự án; buộc dân cư dự án chấp nhận việc đền bù lợi ích bằng hệ số áp đặt của chính quyền địa phương, bất lợi cho dân. Vì vậy, hầu hết dân cư các dự án đều bày tỏ thái độ không đồng tình chính sách đề ra của chính quyền địa phương. Họ cho rằng, quy định của chính quyền địa phương làm trái với luật pháp nhà nước. Biến đất ở của dân cư dự án thành tài sản của doanh nghiệp. Biến dân cư dự án thành “người ở nhờ” trên mảnh đất của mình. Nhưng, điều nghiêm trọng, quy định ấy không chỉ bất cập với luật pháp nhà nước; mà còn trái với lòng dân. Dẫn đến tình trạng, phần lớn các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ đã triển khai đều không được nhân dân đồng tình hưởng ứng, bị đình trệ kéo dài. Chính vì lẽ đó, dân cư tại các dự án mong đợi có một “Nghị định nhà chung cư mới” ra đời, nhằm giúp nhân dân tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Động viên nhân dân thực hiện tốt chủ trương cải tạo nhà chung cư cũ của Đảng và Chính phủ, góp phần cải thiện điều kiện ở cho nhân dân đô thị. Vì vậy, đáng lý dự thảo “Nghị định nhà chung cư mới” cần chủ động khắc phục những bất cập về pháp lý do chính quyền địa phương gây ra; không được nhân dân đồng tình ủng hộ. Trái lai, những bất cập pháp lý đó vẫn được Ban dự thảo Nghị định tiếp thu đưa vào “Nghị định nhà chung cư mới”. Những điểm cần điều chỉnh Về phương diện pháp lý, nếu dự thảo “Nghị định nhà chung cư mới” đề ra quy định: 1/ Chính quyền nhà nước phủ nhận tư cách pháp nhân của “chủ sử dụng đất ở” hợp pháp, như quy định tại điều 1 & 2, chương I, dự thảo “Nghị định nhà chung cư mới”, sẽ trái với quy định tại điều 1, Nghị định 60/CP, năm 1994 của Chính phủ về “quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị”, đó là: “Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của một hộ gia đình hoặc của nhiều hộ gia đình trong cùng một ngôi nhà tại đô thị” và trái với Bộ luật Dân sự năm 2005, tại khoản 3, Điều 225, quy định: “Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy (do thiên tai, chiến tranh, phá đi làm lại) thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của khuôn viên nhà chung cư theo quy định của pháp luật”. 2/ Chính quyền nhà nước thực hiện thu hồi “quyền sử dụng đất ở” hợp pháp của dân cư giao cho chủ đầu tư dự án sử dụng, theo quy định tại khoản 1, điều 12, chương II, dự thảo “Nghị định nhà chung cư mới”; sẽ trái với quy định tại Điều 197, mục 3, Chương X, phần thứ hai, Bộ luật Dân sự năm 2005, đó là: “Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc các hình thức định đoạt khác của pháp luật đối với tài sản (giá trị quyền sử dụng đất ở)” và trái với quy định tại khoản 2, Điều 40, Luật Đất đai, năm 2003, đó là: “Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư (nhà đầu tư vốn xây dựng) được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất”. 3/ Chính quyền nhà nước phủ nhận quyền góp vốn kinh doanh bằng “giá trị quyền sử dụng đất ở” của các chủ sử dụng đất ở hợp pháp, theo quy định tại khoản 2, điều 17, chương III, dự thảo “Nghị định nhà chung cư mới”, dân cư dự án chỉ được nhận đền bù lợi ích bằng hệ số K= 1,5; 2,0; 2,5; 2,75 do chính quyền áp đặt vô lý; sẽ trái với quy định tại mục đ, khoản 2. Điều 110, Luật Đất đai năm 2003, đó là: Chủ sử dụng đất hợp pháp được quyền “góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật”. Như vậy, theo quy định của pháp luật nhà nước hiện hành, dân cư dự án được quyền góp vốn kinh doanh bằng “giá trị quyền sử dụng đất ở” hợp pháp, với tư cách là đối tác kinh doanh có tư cách pháp nhân. Trong văn bản quy phạm pháp luật, vấn đề pháp lý là yếu tố chi phối có tính chất quyết định. Vì vậy, để văn bản dự thảo nghị định của Chính phủ về: “Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà tập thể và khu dân cư để thực hiện chỉnh trang đô thị theo quy hoạch”, đi vào cuộc sống, mang tính khả thi; ngoài việc, cần phải lược bỏ bớt nội dung và đối tượng điều chỉnh; xác định rõ phạm vi và mục tiêu chỉnh trang đô thị gọn, nhẹ, tập trung vào nội dung chủ yếu của nghị định, để phù hợp với mục tiêu quản lý và chiến lược chung phát triển đô thị; đồng thời, cũng cần tiến hành nghiên cứu sửa đổi các quy định trong bản dự thảo nghị định, chưa thật sự phù hợp với luật pháp nhà nước, sớm trình lên Thủ tướng Chính phủ xem xét ban hành. Nếu vẫn giữ quan điểm điều chỉnh của “Nghị định nhà chung cư mới” như bản dự thảo hiện tại, thì sẽ làm khó cho Chính phủ rất nhiều. Bởi lẽ, nếu chấp nhận bản dự thảo nghị định, thì Chính phủ buộc phải trình ra Quốc hội xin tiến hành sửa đổi một số đạo luật liên quan đến ‘Nghị định nhà chung cư mới”. Nếu Quốc hội biết việc sửa đổi các đạo luật chỉ nhằm đáp ứng yêu cầu chỉnh trang đô thị, thì e rằng khó được Quốc hội đồng tình, vì chỉnh trang đô thị là mục tiêu nhỏ trong chiến lược phát triển đô thị. Hơn nữa, việc phá bỏ nhà cũ làm lại nhà mới quy mô lớn hơn, không còn thuộc phạm trù chỉnh trang đô thị; chuyển sang phạm trù cải tạo đô thị. Nếu vẫn có áp lực nào đó yêu cầu Chính phủ cho ban hành bản dự thảo nghị định hiện tại, sẽ đặt Chính phủ vào tình thế rất nhạy cảm về luật pháp, về xây dựng nhà nước pháp quyền; về xây dựng xã hội dân chủ nhân dân; về xây dựng nền kinh tế theo cơ chế thị trường xã hội chủ nghĩa. Trần Công Thanh