Cẩn trọng với dự án Centana Thủ Thiêm

Mở bán rình rang khi chưa xây móng

Những ngày cuối tháng 11 vừa qua, CTCP Đầu tư BĐS Rio Land, đơn vị phát triển dự án đã rầm rộ quảng bá, tổ chức lễ mở bán căn hộ Centana Thủ Thiêm - một dự án đang gây được sự chú ý tại khu vực cửa ngõ phía Đông TPHCM.

Đây là dự án do Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư, quy mô gồm 1 block cao 31 tầng, tổng cộng 414 căn hộ, 8 căn penhouse và 1 block office-tel cao 15 tầng với 196 căn hộ dịch vụ. Thật ra sự kiện mở bán lần này chỉ là chiêu hâm nóng dự án, khuấy động thị trường nhằm thu hút thêm sự quan tâm khách hàng của Rio Land. Bởi trước đó vào tháng 6-2016, khu nhà mẫu Centana Thủ Thiêm đã mở cửa đón khách và giá bán công bố 28 triệu đồng/m2.

Theo anh Ng.V.H., khi biết Rio Land mở bán căn hộ anh đã đến phòng giao dịch tìm hiểu, nhưng giá bán thực tế lên tới 33-34 triệu đồng/m2, phần lớn là căn hộ diện tích lớn giá từ 3,6 tỷ đồng trở lên. Mức giá này vượt ngoài khả năng chi trả của anh. Tuy nhiên, vấn đề anh H. lo ngại là Công ty Điền Phúc Thành, CTCP XD Phước Thành và CTCP Đầu tư Thủ Thiêm được giới thiệu đồng chủ đầu tư.

Tuy nhiên, theo hồ sơ pháp lý nhân viên bán hàng cung cấp từ văn bản chấp thuận tổng mặt bằng - phương án kiến trúc của Sở Quy hoạch-Kiến trúc, Quyết định chấp thuận đầu tư của UBND TP, Giấy phép xây dựng của Sở Xây dựng TP... đều thể hiện chủ đầu tư duy nhất là Công ty Điền Phúc Thành. Chính sự nhập nhằng trên, anh H. cho rằng trong trường hợp tranh chấp hợp đồng, các bên sẽ đùn đẩy, đá trách nhiệm cho nhau, thiệt hại người mua nhà lãnh đủ.

Sau khi trực tiếp mục sở thị khu căn hộ “tiêu chuẩn 5 sao” và nghe nhân viên tư vấn chính sách bán hàng, chị L.Th.Ng chưa dám xuống tiền vì nhiều lý do. Trước hết về vị trí dự án nằm ngay điểm đen luôn xảy ra kẹt xe, nhất là xe tải thường xuyên nối đuôi trên giao lộ Mai Chí Thọ - Lương Định Của - Nguyễn Thị Định, nối qua cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư hiện chưa thi công xong phần móng trong khi yêu cầu đóng tiền cọc, ký “hợp đồng hợp tác đầu tư”, người mua nhà rất dễ gặp rủi ro nếu dự án bỗng dưng án binh bất động. “Nhân viên Rio Land thừa nhận phần móng đang xây dựng và dự kiến hoàn thành vào tháng 3-2017. Lúc đó dự án mới đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định của pháp luật. Với những chủ đầu tư uy tín, tài chính vững vàng, họ chỉ nhận tiền cọc tượng trưng trước lúc ký hợp đồng mua bán chính thức, không “đẻ” ra thêm hợp đồng hợp tác đầu tư để có cớ thu tiền khách hàng” - chị L.Th.Ng. cho biết.

Dự án Centana Thủ Thiêm chỉ mới rục rịch thi công móng. Ảnh: Minh Tuấn

Nhập nhằng câu chữ để lách luật

Kể từ đầu năm 2016, Sở Xây dựng TP liên tục rà soát, cập nhật và công bố danh sách các dự án hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn. Đây là một trong những kênh thông tin quan trọng để người mua nhà tham khảo trước ma trận thông tin kém minh bạch trên thị trường BĐS.

Vậy nhưng, do thiếu cơ chế giám sát, một số doanh nghiệp lách luật bằng cách thay thế từ “lễ mở bán” bằng “lễ công bố dự án”, rồi cho phép nhà đầu tư đặt cọc giữ chỗ khi hồ sơ pháp lý, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước chưa hoàn tất, dự án chưa thực hiện quy định về bảo lãnh. Theo tìm hiểu của ĐTTC, tính đến ngày 22-11-2016, dự án Centana Thủ Thiêm không nằm trong danh sách 60 dự án được bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai Sở Xây dựng công bố.

Để hạn chế tranh chấp có thể xảy ra, hạn chế rủi ro cho người tiêu dùng (bên mua căn hộ), Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã quy định chặt chẽ về “Điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh”. Cụ thể chủ đầu tư phải có “giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Theo Luật sư Thái Văn Chung, Giám đốc Hãng luật Nguyên Giáp, đối chiếu các quy định hiện hành, nếu các chủ đầu tư dự án huy động tiền của khách hàng dưới bất kỳ hình thức nào, kể cả việc đề nghị khách hàng (người mua BĐS) ký phiếu, thỏa thuận, hợp đồng đặt chỗ, giữ chỗ, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn... khi chưa lập biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó, đồng thời có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng của tỉnh, thành phố cho chủ đầu tư dự án được bán căn hộ, đều trái quy định của pháp luật.

“Thực tế rủi ro cho người mua nhà khi chủ đầu tư dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để đưa tài sản vào giao dịch là rất cao. Bởi sau khi ký hợp đồng giữ chỗ, đặt chỗ hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư trong quá trình triển khai dự án, nếu chủ đầu tư nhận thấy thị trường tăng giá, họ sẽ không bán và trả tiền cọc lại khách hàng. Lúc này, khách hàng buộc phải chấp nhận hoặc có đòi lại được cũng bị chủ đầu tư viện cớ trừ đủ loại chi phí trong khi thủ tục pháp lý và thời gian để thực hiện việc kiện đòi lại tiền là hết sức phức tạp” - luật sư Thái Văn Chung khuyến cáo.

MINH TUẤN