TPHCM có 474 chung cư cũ, nhà tập thể được xây dựng từ trước năm 1975 đã hết niên hạn sử dụng, bị hư hỏng, xuống cấp, với 22.210 hộ dân cư ngụ.

Nhiều căn hộ chỉ có diện tích khoảng 10m2, phần lớn căn hộ có diện tích không quá 30m2 và đều được cơi nới, xuống cấp, không có các tiện ích cơ bản, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng, nhất là công tác PCCC. Chủ trương tháo dỡ xây mới các chung cư xuống cấp đã có, nhưng đến nay vẫn chưa có nhiều chuyển biến.

Phân loại chung cư xuống cấp

Thực hiện "Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị" theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ TP lần thứ X đề ra, trong đó có chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng nặng trên địa bàn, Thành ủy và UBND TP đã đưa ra mục tiêu cải tạo, xây dựng lại tối thiểu 50% số chung cư cũ nói trên từ nay đến năm 2020.

Với 474 chung cư cũ trên toàn địa bàn TPHCM, nếu không có cơ chế đột phá thì việc đầu tư, cải tạo, xây dựng chung cư cũ sẽ như của 10 năm trước. TP kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép được áp dụng cơ chế chỉ định chọn nhà đầu tư đối với các chung cư mà chủ sở hữu không chọn được nhà đầu tư. Ngoài ra, TP được phân cấp, phân quyền mạnh hơn để đẩy nhanh tiến độ các dự án.

Bí thư Thành ủy Đinh La Thăng

Trên cơ sở Luật Nhà ở 2014, Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cùng chủ trương xã hội hóa của TP, bước đầu đã có một số nhà đầu tư đăng ký tham gia thực hiện chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng nặng. Cụ thể, có 29 nhà đầu tư đăng ký với các chung cư Nguyễn Thiện Thuật, cư xá Đường sắt (quận 3), Ngô Gia Tự (quận 10), Thanh Đa (quận Bình Thạnh)...

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều quận không thu hút được nhà đầu tư do chung cư cũ có diện tích quá nhỏ (phần lớn dưới 500m2), hoặc trong hẻm nhỏ, phải chuyển đổi công năng, không thể xây dựng lại chung cư mới để tái định cư và thu hồi vốn. Hiện nay UBND TP đã xác định, để thực hiện thành công chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ phải thực hiện chủ trương xã hội hóa. Do vậy, cần hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách để thu hút nhiều nhà đầu tư có năng lực và có trách nhiệm xã hội tham gia chương trình này.

Hiệp hội BĐS TPHCM (HOREA) cũng đã nghiên cứu đề án của Sở Xây dựng và Sở Quy hoạch-Kiến trúc về thực hiện cải tạo, xây dựng mới thay thế chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn và đề xuất một số giải pháp. Theo đó, kiến nghị UBND TP chỉ đạo UBND các quận, huyện phối hợp chặt chẽ với Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch-Kiến trúc khẩn trương thực hiện công tác kiểm định, phân loại chung cư cũ, nhằm xác định số lượng chung cư hư hỏng nặng (loại C), chung cư trong tình trạng nguy hiểm (loại D) để có phương thức xử lý phù hợp, xác định chỉ tiêu quy hoạch sơ bộ để cải tạo, xây dựng lại chung cư. Đồng thời, UBND các quận tiến hành điều tra xã hội học để nắm rõ thực trạng tình hình sở hữu, sử dụng nhà chung cư, số lượng căn hộ, hộ khẩu, nhân khẩu, tâm tư, nguyện vọng, nhu cầu của người dân chung cư để đạt được sự đồng thuận khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Cai tao chung cu cu: Thieu co che thu hut dau tu - Anh 1

Một góc chung cư cũ Ngô Gia Tự. Ảnh: LONG THANH

Nên khuyến khích doanh nghiệp đầu tư

Để đẩy nhanh việc thực hiện chương trình cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng nặng kết hợp với công tác chỉnh trang đô thị trên địa bàn TP, Thủ tướng Chính phủ đã chấp thuận cho UBND TPHCM được áp dụng hình thức chỉ định nhà đầu tư đối với các dự án loại D. Do vậy, việc lựa chọn nhà đầu tư đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng nặng không phải chung cư loại D đều phải thực hiện theo quy định của Luật Đấu thầu.

Do đó, UBND TPHCM cần giao UBND quận, huyện phối hợp với Sở Xây dựng khẩn trương mời gọi nhà đầu tư có đủ năng lực thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại các chung cư loại D trên địa bàn quận trình xem xét, quyết định. Giao UBND quận có nhiều chung cư cũ hư hỏng nặng chia thành các gói thầu (có chung cư thuận lợi, có chung cư không thuận lợi) để lựa chọn, gọi nhà đầu tư. Trong tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư, đề nghị đặc biệt quan tâm tiêu chí nhà đầu tư thỏa thuận trực tiếp với từng hộ dân về phương thức thực hiện tạm cư, phương thức thực hiện tái định cư, để đảm bảo đồng thuận và đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng, tránh xảy ra khiếu kiện đông người. Cần coi đây là điều kiện tiên quyết để lựa chọn nhà đầu tư.

Khi lập dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cần kết hợp với công tác chỉnh trang đô thị theo từng ô phố, khối phố để tạo sự thông thoáng trên mặt đất, tăng thêm đường giao thông, cây xanh, các dịch vụ, tiện ích. Để tạo điều kiện thực hiện chương trình cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ, đề nghị lấy quy mô dân số thực tế hiện nay gần 13 triệu người để cân đối chỉ tiêu dân số các quận trong tầm nhìn của toàn TP, vượt ra khỏi ranh giới từng quận, cho tăng thêm số lượng căn hộ hợp lý, để tạo điều kiện cho nhà đầu tư thu hồi vốn khi tham gia chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Ngoài ra, chính sách tiền sử dụng đất của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, thủ tục hành chính liên quan đến dự án cũng cần giải quyết nhanh chóng để thu hút nhà đầu tư.

Lê Hoàng Châu