Khu đất bên cạnh nhà tôi vừa được bán lại, người hàng xóm mới này đang có ý định lấn chiếm đất xung quanh

Độc giả Trần Thị Hiếu: Nhà tôi mua đất dự án và đã xây từ năm 2011. Gia đình tôi về ở từ 2012 đến nay. Không có vấn đề gì. Do ô đất của tôi là cuối dãy nên có một bức tường ngăn cách đất dự án với mảnh đất dân cư lân cận. Trên số đỏ ghi rõ RANH GIỚI ĐẤT DA. Do vậy gia đình tôi đã sử dụng khoảng đất thừa này để làm một hành lang sau nhà và lợp mái tôn che mưa nắng (rộng khoảng 1m). Nay chủ (mới mua lại) của mảnh đất dân cư muốn chiếm dụng bức tường đó, thậm chí cả phần đất dôi dư mà gia đình tôi đang sử dụng. Lý do nêu ra là gia đình tôi không có quyền sử dụng phần đất ngoài phần mà Nhà nước đã cấp vuông vắn trên sơ đồ. Tôi muốn hỏi điều đó có được phép không? Gia đình tôi làm thế nào để giữ được hiện trạng đang sử dụng?. Chủ nhân mảnh đất liền kề đã phá dỡ một phần tường rào nay có phải xây lại không, cấp nào xử lý?

Cach giai quyet khi hang xom lan chiem dat - Anh 1

Cách giải quyết khi hàng xóm lấn chiếm đất. Ảnh minh họa

Luật sư trả lời:

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì ô đất của bạn ở cuối dãy nên có "một bức tường ngăn cách đất dự án với mảnh đất dân cư lân cận. Trên số đỏ ghi rõ ranh giới đất da" như vậy cũng có nghĩa là bức tường này là ranh giời.

Tại Điều 265 Bộ luật dân sự có quy định như sau:

"Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.

2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách."

Như vậy, các chủ sở hữu phải có nghĩa vụ tôn trọng ranh giới, trong phạm vi ranh giới, người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác theo quy định. Do đó, việc người chủ mới chiếm dụng bức tường làm ranh giới để sử dụng riêng là hoàn toàn không hợp pháp.

Ngoài ra, trong dữ liệu bạn đưa ra thì ngoài phần đất trong giấy chứng nhận mà bạn đã được cơ quan nhà nước cấp, bạn còn sử dụng một phần đất dôi dư bên ngoài. Đối với phần đất này cả bạn và cả người chủ mới đều không được sử dụng nếu như chưa có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong trường hợp này, chúng tôi có thể xác định được bản chất ở đây là tranh chấp đất đai. Do đó việc giải quyết tranh chấp này sẽ phải áp dụng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, cụ thể Khoản 1, 2 Điều 202 và Khoản 1, 2 Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải....

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;.."

Như vậy, đối chiếu theo quy định pháp luật trên thì trước hết bạn phải tiến hành hòa giải ở cơ quan UBND cấp xã trước. Sau đó, nếu hòa giải không thành thì bạn có thể thực hiện thủ tục yêu cầu giải quyết đất đai tại UBND cấp huyện/tỉnh hoặc làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.

Luật sư Trịnh Anh Dũng

Văn phòng Luật sư Trịnh