Thị trường bất động sản đang có sự gia tăng lớn nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp mua đi bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc thị trường bất động sản cao cấp và phân khúc trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án. Đây là con số đáng quan ngại so với thời điểm bong bóng năm 2007, với tỷ lệ mua đi bán lại chiếm đến 70-80% giao dịch trên thị trường.

'Bong bong' bat dong san dang tich hoi? - Anh 1

Ảnh minh họa.

Sự gia tăng mạnh này một mặt cho thấy sự sôi động của thị trường, nhưng mặt khác cũng ít nhiều tạo ra sự bất ổn, thậm chí là nguyên nhân gây ra bong bóng bất động sản (BĐS).

Những con số đáng lo ngại

Báo cáo mới nhất của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đánh giá, thị trường bất động sản các tháng cuối năm 2016 sẽ tiếp tục tăng trưởng nhỉnh hơn so với quí 3, nhưng về tổng thể, thị trường đang có dấu hiệu chững lại. Hai điểm “nóng” mà báo cáo này đề cập đến đó chính là thị trường đang có sự phát triển lệch pha cung – cầu, và sự gia tăng của nhà đầu tư thứ cấp.

Theo thống kê của HoREA, thời gian qua trên thị trường bất động sản có nhiều dự án bất động sản cao cấp, hạng sang trong khi nhà ở thương mại vừa túi tiền có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2, nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ 1,5-3 triệu đồng/tháng lại rất thiếu. Riêng trong 9 tháng đầu năm, đã có 24.461 căn, bao gồm 23.462 căn hộ chung cư (tỷ lệ 96,6%), và 999 nhà thấp tầng được tung ra thị trường. Trong đó, sản phẩm bất động sản trung và cao cấp chiếm tỷ lệ lớn. Toàn thành phố chỉ có 8 dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi từ gói 30.000 tỉ đồng, 3 dự án nhà ở xã hội thực hiện bằng vốn của doanh nghiệp và 39 dự án nhà ở xã hội dự kiến triển khai trong 4 năm tới.

Quan điểm này của HoREA cũng từng nhận được được sự đồng tình từ chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam. Ông Nam cho rằng: “Ở Việt Nam số người có thu nhập tốt, ở nhà cao cửa rộng chỉ chiếm 20%, 80% là những người có thu nhập vừa và thấp. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đang mất cân đối cung cầu, thiếu căn hộ giá rẻ và trung bình, thừa căn hộ cao cấp”.

Những cảnh báo về lệch pha cung - cầu BĐS cao cấp không chỉ đến từ phía các cơ quan chức năng mà các đơn vị nghiên cứu lâu năm như CBRE, Savills cũng cho rằng thị trường đang có sự phát triển ồ ạt các sản phẩm BĐS cao cấp mà bỏ rơi đi phân khúc cốt lõi của thị trường BĐS là nhà giá rẻ cho đại đa số người dân, công nhân có nhu cầu nhà ở hiện nay. Người dân hiện cần 10 triệu m2 nhà ở xã hội nhưng mới chỉ đáp ứng được khoảng 3 triệu m2. Bên cạnh đó, phần lớn tín dụng lại chỉ tập trung vào sản phẩm cao cấp hoặc chỉ tập trung vào một số nhà đầu tư. Nếu không kiểm soát tốt tài chính, kiểm soát tốt các dự án cho vay cũng như khả năng cung - cầu trên thị trường thì điều này tiềm ẩn rủi ro cho tất cả các bên.

Một điểm đáng lo ngại cũng được HoREA đề cập đến đó chính là thời gian qua, thị trường có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp mua đi bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc thị trường bất động sản cao cấp và phân khúc trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án. Đây là con số đáng quan ngại so với thời điểm bong bóng năm 2007, với tỷ lệ mua đi bán lại chiếm đến 70-80% giao dịch trên thị trường. Sự gia tăng mạnh này một mặt cho thấy sự sôi động của thị trường, nhưng mặt khác cũng ít nhiều tạo ra sự bất ổn, thậm chí là nguyên nhân gây ra bong bóng BĐS. Với những nhà đầu tư thứ cấp đầu tư trên 50% giá trị hợp đồng mua nhà bằng chính nguồn vốn của mình thì có thể yên tâm, nhưng trên thực tế nhiều nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp đã vay đến 70- 80% giá trị tài sản. Thậm chí, có người vay ngoài xã hội với lãi suất cao thì độ rủi ro rất lớn, và đây cũng là nhân tố tiềm ẩn làm phát sinh nguy cơ bất ổn trên thị trường BĐS.

Theo khảo sát với một số lãnh đạo doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, con số nhà đầu tư thứ cấp có thể lên tới 50-60% số người mua BĐS trên thị trường, đặc biệt với phân khúc đất nền. “Không có một cơ sở chính thức nào để đưa ra con số này, tất cả chỉ là ước lượng nhưng có thể nói, nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản thứ cấp đang xuất hiện ngày một nhiều hơn kể từ đầu năm 2015 đến nay”, một tổng giám đốc sàn giao dịch BĐS tại TPHCM cho hay.

Kiểm soát dòng tín dụng vào bất động sản

Theo đánh giá của HoREA, hiện thị trường bất động sản đang có hai yếu tố tiềm ẩn rủi ro là sự phát triển lệch pha cung - cầu trên thị trường, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp và sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, HoREA nhận định, chỉ hai yếu tố này chưa đủ điều kiện dẫn đến bong bóng BĐS. Dẫu vậy, vẫn có nhiều ý kiến cho rằng dòng tín dụng dành cho BĐS cần được kiểm soát chặt trước khi mọi thứ quá muộn.

Cho đến nay rất khó để định hình tín dụng BĐS đang ở mức nào. Theo thống kê của Ngân hàng nhà nước (NHNN), đến hết tháng 8-2016, dư nợ cho vay các hoạt động khác (bất động sản nằm trong nhóm này) là 1.878.173 tỉ đồng, chiếm 36,8% tổng dư nợ đối với toàn bộ nền kinh tế. Đây là một tỷ lệ rất cao và nếu không được bóc tách rõ ràng, không ai có thể tiên liệu điều gì có thể đến với tín dụng bất động sản. Ngay cả trong phạm vi một ngân hàng, cho vay bất động sản thường ẩn dưới nhiều hình thức khác nhau, không dễ kiểm soát.

Thị trường BĐS cần phải phục hồi bền vững. Hiện khoảng 70% tài sản đảm bảo của tín dụng ngân hàng nằm ở BĐS. Gần đây, kinh tế đang có dấu hiệu phục hồi nên thị trường BĐS và tiêu dùng có khởi sắc hơn. Tuy nhiên, 2 thị trường này cũng ẩn chứa nhiều rủi ro, nợ xấu, nợ quá hạn cao nên NHNN đã có những động thái quản lý chặt hơn. Cụ thể là việc NHNN đã ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 36/2014 theo hướng siết chặt tín dụng vào BĐS.

Theo các chuyên gia, đây là động thái cần thiết để đảm bảo sự an toàn cho thị trường tài chính cũng như thị trường BĐS. Cụ thể là với việc quy định hệ số rủi ro cho các khoản vay BĐS được nâng từ 150% lên 200%, các ngân hàng sẽ phải duy trì nguồn vốn tối thiểu cao, sẽ không còn nhiều tiền để cho vay BĐS. Bên cạnh đó, đối với các ngân hàng, khi cho khách hàng vay để đầu tư hay mua BĐS, cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh vì đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay. Thực tế cho thấy, sau khi NHNN có động thái “siết” tín dụng, các ngân hàng thương mại đã cân nhắc kĩ càng hơn trước khi cho DN vay đầu tư BĐS.

Việc siết chính sách của NHNN sẽ ảnh hưởng đến những người đầu cơ BĐS và những chủ đầu tư dự án có năng lực tài chính yếu, trong khi những người mua nhà để ở, những người mua BĐS không vì mục tiêu kinh doanh sẽ ít bị ảnh hưởng. Về lâu dài, thay đổi này sẽ giúp thị trường BĐS trở nên lành mạnh hơn. Nếu như trước đây, ngân hàng cho vay vốn tràn lan, kể các dự án có nguồn vốn ít ỏi, thậm chí xây dựng còn dang dở thì nay họ phải “chọn mặt, gửi vàng”. Những chủ đầu tư yếu kém phải tự đào thải.

Bảo Chương