Trung tuần tháng 5, Bộ Xây dựng phát đi văn bản trả lời truyền thông về quyết sách “bật đèn xanh” căn hộ thương mại diện tích 25m2.

Trong đó, nội dung luận giải xoay quanh hai vấn đề chính: Đủ cơ sở và không lo hình thành các khu nhà chất lượng kém. Tuy nhiên, các điều kiện “cần và đủ” khi DN bất động sản triển khai trong thời gian chờ cơ quan này ban hành quy chuẩn quốc gia về chung cư lại khá “chung chung”. Giới chuyên môn cho rằng, khởi nguồn của câu chuyện 25m2 hết sức nhạy cảm, do đó cần công khai các quy định nếu áp dụng, tránh tình trạng “lách” chính sách, nhiễu thị trường.
Tạm thời trong ngắn hạn
Ngược trở lại thời điểm 7 - 8 năm trước, Bộ Xây dựng cũng đã từng đề xuất Chính phủ thí điểm làm căn hộ diện tích 25m2 nhưng… bất thành. Đến nay, quyết sách này tạm thời “sống” lại cho đến khi Bộ ra quy chuẩn quốc gia về chung cư. Đồng nghĩa, sau thời điểm trên, số phận căn hộ thương mại 25m2 mới chính thức có đáp án.

Bo Xay dung cho phep xay dung can ho 25m2: Gia tang ap luc cho ha tang do thi - Anh 1

Khách hàng tham khảo thông tin một dự án nhà ở tại Hội chợ bất động sản diễn ra ở Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Hiện tại, để hợp thức hóa cho các DN đầu tư xây dựng căn hộ chung cư diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m2 (tương đương quy định hiện hành về diện tích tối thiểu đối với căn chung cư NƠXH), Bộ đưa ra một số cơ sở pháp lý, khoa học và thực tiễn rõ ràng. Thứ nhất, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã đề ra mục tiêu đến năm 2015 đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6m2 sàn/người; đến năm 2020 đạt 8m2 sàn/người. Như vậy, việc quy định diện tích căn hộ tối thiểu 25m2 (có thể bố trí chỗ ở cho 1 - 3 người) là phù hợp nhu cầu thị trường, đặc biệt là các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị và công nhân lao động KCN.
Thứ hai, tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với căn chung cư NƠXH quy định tại Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH là 25m2. Theo Bộ, việc cho phép xây căn hộ thương mại diện tích tối thiểu 25m2 cũng là một giải pháp quan trọng để góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở giá thấp cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở theo tinh thần Chỉ thị 03/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh phát triển NƠXH. Cuối cùng, Bộ nhấn mạnh các căn hộ 25m2 là phù hợp với thông lệ quốc tế. Chất lượng nhà ở phải được quyết định bởi tổng thể. Việc quy định cho phép xây dựng căn hộ có diện tích vừa và nhỏ (tối thiểu 25m2) không phải là nguyên nhân hình thành các khu nhà ở chất lượng kém.
Đánh giá về lập luận của cơ quan quản lý, quan điểm từ nhiều chuyên gia vẫn lo ngại do “bài toán quy hoạch, quản lý còn đề cập chung chung”. Đại đa số ý kiến cho rằng thay vì dài dòng lý giải tại sao đồng ý cho DN làm căn hộ 25m2, Bộ Xây dựng nên tập trung công khai các điều kiện “cần và đủ” đính kèm. Cụ thể như khu vực nào tạo điều kiện cho xây; nơi nào tuyệt đối hạn chế; có được “chẻ” nhỏ căn hộ to xuống 25m2 để bán? Xây xen kẽ, đa dạng diện tích hay chỉ một loại căn hộ 25m2…? Phải nghiêm túc xem xét, có khung pháp lý một cách tổng thể, nếu không sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quy hoạch chung của TP.
Chỉ là giải pháp tình thế
Bộ Xây dựng đã chính thức “bật đèn xanh”, nhưng câu chuyện giảm diện tích tối thiểu của nhà ở thương mại xuống còn 25m2 vẫn trong vòng quay phản biện. Ở góc độ cơ quan quản lý, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam (khi còn tại nhiệm) đặc biệt tâm huyết tới câu chuyện "cấm hay không cấm căn hộ thương mại diện tích nhỏ", bởi ông cho rằng: "Làm căn hộ nhỏ không có nghĩa là làm cho người ta ở chật, vì ở chật hay ở rộng phụ thuộc vào tổng diện tích nhà chia cho tổng dân. Làm căn hộ 50m2 có khi mười mấy người ở, nên làm căn hộ 20m2 mà 2 - 3 người ở thì cũng không có vấn đề gì. Vấn đề là ở chỗ cần biết được diện tích ở trung bình để đẩy mạnh nguồn cung nhằm tăng tổng quỹ nhà lên, chứ không phải làm căn hộ rộng hay không...".
Dù vậy, vẫn ghi nhận rất nhiều ý kiến trái chiều từ giới chuyên gia quy hoạch – kiến trúc. Nổi bật, nguyên Giám đốc Sở QH - KT Hà Nội Đào - Ngọc Nghiêm thể hiện quan điểm không ủng hộ quyết sách này. Tuy nhiên, một khi đã bắt buộc để đáp ứng nhu cầu thị trường thì phải xác định tỷ trọng nhất định trên cơ sở pháp lý rõ ràng. Đối với các khu đô thị đã xây dựng, mặc dù còn tồn đọng bất động sản cũng không nên cho phép tách các căn hộ thành 25m2 để rao bán. “Nếu bây giờ chuyển đổi từ những căn hộ diện tích lớn sang nhỏ (25m2) sẽ gia tăng dân số, gây áp lực cho hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Từ đây, dẫn đến các khu đô thị có chất lượng đời sống thấp” – ông Đào Ngọc Nghiêm phân tích.
Riêng các khu đô thị xây dựng mới, theo ông Đào Ngọc Nghiêm cần phải lựa chọn vị trí thích hợp, tránh “băm nát” đô thị. Những căn hộ dạng này nếu triển khai ở ngoài khu vực vành đai 3 là hợp lý, hạn chế tối đa phát triển đại trà ở vùng lõi, cận trung tâm. Thực tế, Hà Nội đang phấn đấu 25 - 30m2/sàn ở/người vào năm 2025. Do đó, cần đề ra giải pháp khi các căn hộ 25m2 (1 - 3 người ở) chuyển sang căn hộ lớn hơn vì biến động về thành viên (kết hôn, sinh con) để tránh cơi nới, chuồng cọp. Như vậy, căn hộ 25m2 chỉ là giải pháp tình thế trong giai đoạn cụ thể, bắt buộc phải kèm theo điều kiện cần và đủ.
Các chuyên gia quy hoạch cũng chỉ ra rằng “các căn hộ 25m2 phù hợp với thông lệ quốc tế” không có nghĩa là thích hợp với điều kiện Việt Nam. Khi làm những căn hộ quy mô nhỏ phải xem xét cơ cấu dân số và độ tuổi trong từng khu vực . Ở Việt Nam, hiện nay, tỷ lệ dân số vàng, tỷ lệ kết hôn khá hợp lý, tỷ trọng sinh đẻ khoảng 1%. Trong khi đó, ở các nước, tỷ trọng sinh cơ học thấp, tuổi kết hôn cao hơn so với Việt Nam nên mới xuất hiện mô hình nhà ở như vậy. Đặc biệt, tỷ trọng diện tích ở bình quân nước họ rất cao. Vì thế, họ có nhiều căn hộ trong cùng một nơi. Có những căn nhà (10m2) chỉ để ở trong quá trình đi làm việc. Còn nơi sinh sống chính vẫn đảm bảo đủ diện tích sống, ánh sáng, môi trường và không khí để thở.
“Phần lớn giới chuyên môn mang tâm lý hoài nghi, quan ngại khi đọc câu trả lời của Bộ Xây dựng về câu chuyện căn hộ 25m2. Tôi cho rằng, cơ quan quản lý cần phải làm cho rõ vấn đề quy hoạch, quy trình quản lý. Có nghĩa là, giải được bài toán bộ mặt đô thị về lâu dài khi hiện thực hóa quyết sách này. Việc đáp ứng nhu cầu nhà ở bằng các căn hộ siêu nhỏ chỉ là giải pháp tạm thời. Căn cơ làm cho giá nhà rẻ đi để người dân có khả năng tiếp cận” - KTS Lê Văn Lân – Phó Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho biết.

Bo Xay dung cho phep xay dung can ho 25m2: Gia tang ap luc cho ha tang do thi - Anh 2

Không nên làm những tòa chung cư chỉ toàn căn hộ có diện tích 25m2 mà nên xen kẽ một tỷ lệ nhất đinh. Ví dụ, trong một tầng thì có những căn hộ 70m2, 100m2 và cũng có các căn hộ 25m2. Vô hình chung cách thức này biến thành nguyên tắc tự điều chỉnh BĐS. Nghĩa là người dân có thể chủ động hoán đổi diện tích căn hộ khi nhu cầu và điều kiện cho phép. Đồng thời, tránh được áp lực các khu chung cư toàn căn hộ 25m2, dễ phát sinh khu ổ chuột như trước đây.

KTS Phạm Thanh Tùng
Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam

Bo Xay dung cho phep xay dung can ho 25m2: Gia tang ap luc cho ha tang do thi - Anh 3

Ngay cả những chung cư xây từ những năm 80 của thế kỷ trước với diện tích từ 30 - 45m2 hiện nay đã lạc hậu, xuống cấp trầm trọng gây nhếch nhác bộ mặt đô thị. Cho phép xây những loại nhà siêu nhỏ như trên là điều không mong muốn của người làm quy hoạch. Cần cân nhắc thực tiễn rằng, những căn hộ siêu nhỏ phù hợp với ngày hôm nay nhưng 20 - 30 năm sau không ai dám chắc Nhà nước không phải bỏ ngân sách ra cải tạo lại, như vậy chúng ta cứ phải “loanh quanh” giải quyết hậu quả của lịch sử.

TS Lưu Đức Hải - Nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị - Bộ Xây dựng

Bo Xay dung cho phep xay dung can ho 25m2: Gia tang ap luc cho ha tang do thi - Anh 4

Giá nhà ở hiện không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Bởi với mức thu nhập của một hộ gia đình tiêu biểu, muốn mua được một căn hộ bình dân cũng phải tiết kiệm liên tục hàng chục năm trời. Do đó, về lâu dài nên tính đến phương án giảm giá thành bất động sản để đại đa số người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp có khả năng sở hữu nhà diện tích thích hợp (trên 40m2) với mức giá “nhỏ”. Như vậy, vừa giải được nút thắt không phát sinh cơi nới, chuồng cọp lại đảm bảo nâng cao chất lượng sống của người dân.

Ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam