Bỏ ra hơn 35 tỷ đồng để mua căn nhà cũ nát, nhằm cải tạo để ở; thế nhưng, bà Lê Thị Kim Oanh (thường trú số 80 Hưng Thọ, phường Hưng Thịnh, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương) đã ngậm quả đắng... “Dọn vô ở thì sợ nhà sập, đập ra xây mới thì chính quyền không cho phép, mà muốn bán cũng không phải dễ… Thiệt quá khổ cho tôi, khi mua trúng căn nhà cổ này” – bà Oanh nói.

Bi kich khi mua trung nha co! - Anh 1

Căn biệt thự giờ chỉ còn dãy tường mặt tiền, nhưng cũng trong tình trạng mục nát, bong tróc, lún sụt nghiêm trọng sau gần 100 năm xây dựng.

Mua phải nhà cổ, khổ trăm bề !

Vào năm 2015, bà Oanh đã vay tiền, gom góp hết vốn liếng để mua căn biệt thự cũ nát số 237 Nơ Trang Long, phường 11, quận Bình Thạnh, TPHCM. Tổng số tiền bà Oanh bỏ ra mua căn biệt thự (diện tích đất 443,3 m2, diện tích xây dựng 247 m2) là 35 tỷ đồng. Ngày 21.10.2015, Sở Tài nguyên – Môi trường TPHCM đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đối với căn nhà trên cho bà Oanh theo đúng quy định luật pháp. Với mục đích mua căn nhà trên để sinh sống lâu dài, nhưng do căn biệt thự đã xuống cấp nghiêm trọng (toàn bộ mái ngói đã dột nát, nền nhà ngập nước, tường bị mục ruỗng, bong tróc, nền nhà lún nứt…), nên bà Oanh đã xin giấy phép xây dựng, sửa chữa nhà.v.v…
Tuy nhiên, suốt thời gian dài, UBND và cơ quan chức năng quận Bình Thạnh đã không giải quyết, mà cho rằng, phải chờ UBND TP xem xét căn nhà trên có phải là biệt thự cổ hay không, rồi mới giải quyết. Nóng ruột để có chỗ ở; đồng thời, để tránh tình trạng nhà bị sập, gây nguy hiểm đến tính mạng người ở trong nhà trong mùa mưa, nên bà Oanh đã cho tháo dỡ mái ngói căn biệt thự… Ngày 26.6.2016, UBND phường 11 và các cơ quan chức năng quận Bình Thạnh đã lập biên bản, ngăn chặn không cho bà Oanh tháo dỡ căn nhà thuộc sở hữu của bà Oanh.
Ông Dương Hồng Thắng – Phó Chủ tịch UBND quận Bình Thạnh – đã ra văn bản gửi UBND, Sở Quy hoạch – Kiến trúc và Trung tâm Nghiên cứu kiến trúc TP HCM, cho rằng: “Căn biệt thự xây dựng khoảng năm 1920, là biệt thự cũ, hiện trạng công trình đã xuống cấp nặng, cần phải có biện pháp bảo trì, sửa chữa. Vì vậy, bà Oanh đã có đơn xin phép sửa chữa như: gia cố những vết nứt, sửa lại những vị trí mái nhà và trần nhà đã mục nát, nâng nền, sơn nước toàn bộ nhà, sửa lại hàng rào và cổng ra vào. Song, do biệt thự chưa được kiểm tra, đánh giá, nên UBND quận Bình Thạnh đã yêu cầu chủ nhà ngưng tháo dỡ, chờ ý kiến của UBND TP”.
Bà Oanh cho rằng: “Hơn 35 tỷ đồng (trong đó phần lớn là vay ngân hàng) đổ ra mua căn nhà. Chính quyền cũng đã cấp sổ đỏ và cấp sở hữu nhà cho tôi; vậy mà quyền định đoạt, quyền được phép xây dựng, sửa chữa căn nhà, tôi vẫn không hề được làm bất cứ quyền nào. Khi mua nhà, tôi chỉ biết nhà có giấy tờ hợp pháp, không tranh chấp, chính quyền công nhận sở hữu thì mua. Ai biết nhà cổ, nhà xưa là gì? Mặt khác, căn nhà cũng chưa có cơ quan nào phân loại, công nhận di tích nhà cổ, nhưng lại không cấp phép cho tôi sửa chữa là sao ? Thiệt, tôi đã quá khổ khi mua trúng cái căn nhà cổ này”. Suốt nhiều tháng qua, bà Oanh đã khốn khổ vì căn nhà cổ. Vô ở thì lo sợ nhà sập, nguy hiểm đến tính mạng, xây dựng hoặc sửa chữa thì hiện chưa được phép; đội đơn đáo tụng đình thì hồ sơ không biết tới bao giờ mới được giải quyết.v.v… Cả gia đình bà Oanh buộc phải thuê căn hộ bên ngoài để ở trong thời gian chờ đợi cơ quan chức năng giải quyết.

Bi kich khi mua trung nha co! - Anh 2

Căn biệt thự 12 Lý Tự Trọng, quận 1 bị đập phá chỉ còn trơ lại tường nhà, đã được cho xây mới hoàn toàn.

Biệt thự cổ không cho phá bỏ, nhưng quyền lợi của dân thì … bó tay (?)

Ngày 7.7.2016, Sở Quy hoạch – Kiến trúc TPHCM đã ban hành văn bản số 2813/SQHKT-QHKTT, gửi UBND quận Bình Thạnh trả lời xung quanh vụ sửa chữa căn biệt thự của bà Oanh. Theo Sở Quy hoạch – Kiến trúc: Căn biệt thự của bà Oanh có nguồn gốc trước năm 1975. Trung tâm Nghiên cứu kiến trúc đã đề xuất biệt thự trên là biệt thự nhóm 1 (gắn với di tích – lịch sử, có giá trị điển hình về kiến trúc ). Sở Quy hoạch – Kiến trúc đề nghị UBND quận Bình Thạnh làm việc trực tiếp với bà Oanh để hướng dẫn việc cải tạo, sửa chữa theo hướng “giữ nguyên mật độ xây dựng, tầng cao, chiều cao và các yếu tố khác tạo nên hình thức kiến trúc của ngôi nhà như mái ngói, các chi tiết mặt đứng”. Ngoài ra, Sở Quy hoạch – Kiến trúc cũng cho rằng: Hiện nay, việc cải tạo sửa chữa công trình này được sự quan tâm của các nhà chuyên môn và chuyên gia trong lĩnh vực bảo tồn. Do đó, trong trường hợp cần thiết, Sở Quy hoạch – Kiến trúc sẽ phối hợp, giới thiệu các chuyên gia phù hợp để hỗ trợ trong quá trình sửa chữa cải tạo.
Phản ứng về cách xử lý trên, bà Oanh cho rằng: “Làm sao sửa chữa mà vẫn giữ nguyên các yếu tố kiến trúc, chi tiết mặt đứng, mái ngói… của ngôi nhà, khi mà tất cả các vật liệu cấu trúc nên căn nhà đã gần 100 năm, nay đã mục nát hết trơn hết trọi rồi ? Chưa nói, giờ kiếm đâu ra vật liệu giống như cách đây 100 năm để phục dựng? Trong khi cơ quan chức năng muốn giữ giá trị tinh thần về di tích, lịch sử, kiến trúc, văn hóa.v.v… Tuy nhiên, quyền lợi hợp pháp của người dân được luật pháp công nhận thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy sở hữu nhà thì lại bị hạn chế. Chẳng lẻ tôi mua nhà về để… ngó? Các giá trị di tích, kiến trúc, nghệ thuật và lịch sử cần phải hài hòa với quyền lợi của người dân; chứ đối xử kiểu này thiệt cho tôi quá”.
Không chỉ biệt thự 237 Nơ Trang Long, thời gian qua, có rất nhiều chủ biệt thự cổ trên địa bàn TPHCM đã kêu trời khi sở hữu và sống trong những biệt thự cổ. Thí dụ: Bà Ngô Thanh Hiền – chủ căn biệt thự số 138 Châu Văn Liêm, quận 5 (rộng 500 m2, một trệt, một lầu) – nói: “ Gia đình tôi muốn tu sửa lại căn nhà, nhưng thủ tục tu sửa quá rườm rà và số tiền sửa quá lớn, nên cuối cùng, tôi đành bỏ hoang. Hư hỏng hết rồi, cả 3 thế hệ gia đình tôi đều ở đây, nhưng tới đời tôi phải đi qua quận 8 ở, giờ tôi đành rao bán, chứ ở sao nổi”.v.v… Tương tự, “ở không được mà đập cũng không xong” là biệt thự số 106 Hải Thượng Lãn Ông, quận 5. Bà Giang Thị Loan - chủ căn biệt thự trên, cho biết: “Gia đình tôi ở ngôi nhà này cách đây hơn 30 năm. Do trần nhà trước đây được làm bằng trấu và rơm trộn lại, nên nhiều mảng bong tróc, rơi xuống. Nay, tôi có nhu cầu đập đi để xây lại nhà mới, nhưng vẫn chưa được phép”. Dọc tuyến đường Hải Thượng Lãn Ông còn có hàng chục nhà cổ đang xuống cấp từng ngày, cũng đang lâm tình cảnh dở khóc dở mếu mà không biết tính sao ?.v.v…

Lúng túng trong quy định về bảo tồn biệt thự cổ
Theo Thông tư 38/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng, thì biệt thự cổ được xây dựng từ thời Pháp thuộc thuộc nhóm 1. Đây là những biệt thự gắn với di tích lịch sử - văn hóa, được xếp hạng theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa. Tuy nhiên, cũng theo văn bản này, trường hợp thực hiện việc bảo trì đối với biệt thự nhóm 1 mà có thay đổi về màu sắc, vật liệu thì phải được UBND cấp tỉnh chấp thuận sau khi có ý kiến góp ý của cơ quan quản lý về xây dựng - kiến trúc và cơ quan quản lý về văn hóa cấp tỉnh.
Trao đổi với báo chí, kiến trúc sư Hoàng Minh Trí – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM – cơ quan có thẩm quyền về ban hành “tiêu chí đánh giá và phân loại các biệt thự cũ trên địa bàn TPHCM” – cho biết: “Căn biệt thự 237 Nơ Trang Long được cơ quan chức năng phân loại biệt thự cổ thuộc nhóm 1, nghĩa là không được phá bỏ, mà phải bảo tồn. Chúng tôi vẫn biết có sự mâu thuẫn giữa việc bảo tồn di tích với quyền lợi hợp pháp của người dân khi sở hữu những căn biệt thự xưa cũ. Song, các quy định của nhà nước lâu nay đã yêu cầu phải bảo tồn các biệt thự cũ; thậm chí, Luật Nhà ở được sửa đổi và có hiệu lực từ năm 2014 cũng quy định rất rõ việc bảo tồn các biệt thự cổ. Luật chỉ đề cập tới sự “hỗ trợ” của chính quyền địa phương với người sở hữu biệt thự cổ một cách hết sức chung chung là “tùy điều kiện của địa phương”, mà không ràng buộc cố định. Đồng nghĩa, nếu địa phương gặp khó khăn về ngân sách, thì không thể hỗ trợ tài chính cho người sở hữu biệt thự cổ. Riêng về phía người dân sở hữu biệt thự cổ, thì phải tuân thủ không được tự ý đập phá biệt thự hay tự ý xây mới, sửa chữa mà không được phép… Đây là bất cập giữa việc bảo tồn giá trị di tích, giá trị lịch sử và giá trị kiến trúc, với quyền lợi của người dân khi sở hữu nhà cổ. Chúng tôi phải thực hiện theo luật, không còn cách nào khác, mặc dù vẫn biết có sự bất cập, chứ biết làm sao bây giờ? Ở một số nước như Trung Quốc, Singapore…, nhằm khuyến khích người dân bảo tồn nhà cổ, chính phủ các nước này đã hỗ trợ tài chính để chủ nhà bảo tổn nhà cổ hoặc chuyển sang ở chỗ khác”. Trong lúc đó, TPHCM vẫn chưa có tiêu chí phân loại bảo tồn, nên nhà nước chưa có chính sách hỗ trợ duy tu, bảo tồn. Chính vì điều này mà người dân không thể tu bổ, trong khi nhà xuống cấp không thể ở, khiến người dân buộc phải rao bán hoặc tìm cách phá dỡ xây dựng công trình mới.
Ngoài ra, mới đây, tương tự tình cảnh của biệt thự 237 Nơ Trang Long là căn biệt thự số 12 Lý Tự Trọng, quận 1. Sau khi chủ nhà… nhanh tay đập phá gần như hoàn toàn biệt thự cổ, thì UBND TP lại xem như… chuyện đã rồi và chấp thuận cho phép chủ biệt thự số 12 Lý Tự Trọng xây mới hoàn toàn. Luật sư Nguyễn Tấn Thanh (đoàn luật sư TPHCM) nói: “ Tại sao đều là biệt thự cổ nhóm 1, chính quyền lại cho chủ nhà 12 Lý Tự Trọng xây mới, còn biệt thự 237 Nơ Trang Long buộc phải phục dựng, cải tạo lại (trên thực tế, căn nhà 237 Nơ Trang Long giờ chỉ còn trơ bức tường mặt tiền)? Điều này cho thấy chính quyền đã lúng túng trong công tác bảo tồn nhà cổ. Người dân đòi hỏi phải có sự công bằng, phù hợp thực tế và có tình có lý trong giải quyết sự việc”.
Theo Trung tâm Nghiên cứu kiến trúc TPHCM: Hiện TP.HCM có khoảng 1.350 nhà cổ, biệt thự cổ. Vào cuối năm 2015, UBND TPHCM chấp thuận đề xuất của Sở Quy hoạch- Kiến trúc cho phép tháo dỡ 29 biệt thự không thể nghiên cứu bảo tồn. Trong số này có 17 biệt thự đã bị phá bỏ, chỉ còn lại khu đất trống hoặc công trình khác; 12 biệt thự bị chia cắt, xây dựng thêm, có nhiều sở hữu chủ với giấy tờ pháp lý sở hữu riêng trên từng diện tích... Từ năm 2004 đến nay, đã có ít nhất 13 chủ nhân biệt thự cổ gửi đơn xin tháo dỡ nhà. Trong lúc chờ UBND TP xem xét, đã có hai chủ nhân biệt thự đã tháo dỡ xong… Và, gần đây nhất đã xảy ra tháo dỡ là căn biệt thự 237 Nơ Trang Long của bà Oanh và căn số 12 Lý Tự Trọng, quận 1 (đã bị phá bỏ hoàn toàn).
Được biết, các ngôi biệt thự cổ ở TPHCM được chia làm 3 nhóm. Nhóm 1 là các công trình rất có giá trị, cần bảo vệ nguyên trạng. Nhóm 2: có giá trị và sẽ bảo vệ một phần hiện trạng. Nhóm 3: ít có giá trị và sẽ được tháo dỡ. Tuy nhiên, một khi chưa tìm ra giải pháp hài hòa giữa bảo vệ di tích với quyền lợi của người dân, thì công tác giữ gìn các ngôi biệt thự cổ sẽ còn gặp nhiều khó khăn.

Hoàng Hưng