Dư thừa căn hộ cao cấp, thiếu hụt căn hộ bình dân, có dấu hiệu chững lại và xu thế này sẽ còn tiếp diễn cho đến năm 2017.

Đó là thực trạng “đáng quan ngại” đối với thị trường bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh hiện nay.

Mua nhà không phải do nhu cầu thực

Trong một bản báo cáo gần đây nhất về những diễn biến của thị trường, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, đang có sự "lệch pha" rất lớn giữa cung và cầu.

Cụ thể, phân khúc BĐS cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn, với rất nhiều dự án (DA) hạng sang, DA du lịch nghỉ dưỡng được tung ra thị trường. Dấu hiệu về tình trạng cung vượt cầu đã trở nên rõ rệt hơn bao giờ hết. Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng đang thiếu hụt trầm trọng.

Bat dong san TP Ho Chi Minh: Nhung du bao khong sang sua - Anh 1

Khách hàng tham khảo thông tin một dự án nhà ở tại TP Hồ Chí Minh. Ảnh: Gia Việt

“Tại TP Hồ Chí Minh, ngoài khu trung tâm và khu đô thị Nam Sài Gòn, khu Đông cũng đang hình thành thêm một khu vực mới, tập trung phát triển các DA BĐS cao cấp. Cụ thể là từ bờ Tây sông Sài Gòn thuộc quận Bình Thạnh, quận 1, quận 4, sang quận 2 và một phần quận 9, quận Thủ Đức và một số DA cao cấp tại các quận 6, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận” - Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết.

Theo báo cáo của Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, trong các năm 2011 - 2014, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang chỉ chiếm 10% rổ hàng hóa trên thị trường, nhưng đến năm 2015 đã vọt lên 27% và nửa đầu năm 2016 đã chạm ngưỡng 44%. Dự báo trong vòng 3 năm tới, lượng nhà chung cư trên thị trường có thể sẽ tăng lên 74%. Rổ hàng hóa thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang có giá bán trên 2.000 USD/m2 sẽ tăng gấp đôi so với hiện nay.

Thị trường BĐS cuối năm 2016 sẽ tiếp tục tăng trưởng nhỉnh hơn so với quý III, do từ nay đến Tết Đinh Dậu là giai đoạn cao điểm trong năm. Nhưng về tổng thể, thị trường BĐS đang có dấu hiệu chững lại so với năm 2015. Dự báo thị trường BĐS năm 2017 cũng sẽ tiếp tục xu thế chững lại.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA

Việc các DN quá mải mê với phân khúc căn hộ cao cấp, theo nhiều chuyên gia, là một thực trạng "rất đáng lo ngại" đối với thị trường BĐS, nhất là trong bối cảnh người mua đa phần là giới đầu cơ, thanh khoản cao không xuất phát từ nhu cầu thực.

Cần cảnh báo nguy cơ “bong bóng”

Hầu hết các chuyên gia đều có chung nhận định, nguy cơ xảy ra "bong bóng" BĐS mặc dù rất thấp, nhưng việc cảnh báo là cần thiết, tránh tình trạng "mất bò mới lo làm chuồng" như đã từng xảy ra trước đây.

Ông Châu cho rằng, bên cạnh sự lệch pha cung - cầu thì việc gia tăng số lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp là những yếu tố đang đe dọa nghiêm trọng đến sự bền vững của thị trường.

Theo đó, thời gian qua, thị trường đã có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư thứ cấp. Phần lớn họ mua để bán lại kiếm lời, nhất là tại phân khúc BĐS cao cấp, và phân khúc trung bình khá (chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo DA).

Thậm chí, ngay cả đối với đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại TP Hồ Chí Minh, qua khảo sát của CBRE, chủ yếu nhằm để đầu tư, kinh doanh (38% mua để cho thuê; 21% mua để bán lại; chỉ có 29% mua để ở).

"Nếu so sánh với thời điểm "bong bóng" BĐS 2007, khi mà tỷ lệ nhà đầu tư thứ cấp chiếm đến khoảng 70 - 80% giao dịch trên thị trường, thì tỷ lệ trên dưới 50% như hiện nay cũng rất đáng quan ngại..." - ông Châu nhận định.

Tuy nhiên, theo ông Châu, cần có ít nhất 5 yếu tố để thị trường BĐS rơi vào tình trạng "bong bóng", bao gồm: Nền kinh tế phát triển nóng, chính sách tín dụng bị buông lỏng, điều kiện cho vay dễ dãi, lệch pha cung - cầu, xuất hiện ồ ạt các nhà đầu tư thứ cấp và số lượng giới đầu cơ lướt sóng tăng vọt. Vì vậy, nếu kịp thời sử dụng hiệu quả các công cụ về thuế, về tín dụng, về quy hoạch... để điều tiết ngay khi thị trường xuất hiện dấu hiệu "bong bóng" thì tình trạng này sẽ rất khó xảy ra.

Chuyên gia nhận định

Thị trường có khả năng tự điều chỉnh

Bat dong san TP Ho Chi Minh: Nhung du bao khong sang sua - Anh 2

Bên cạnh vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước, thị trường cũng có khả năng tự điều chỉnh để phát triển phù hợp với nhu cầu của khách hàng.

Đó là nhận định của ông Dương Minh Tiến - Giám đốc Kinh doanh Công ty Địa ốc Danh Khôi (DKR) trước sự phát triển lệch pha cung - cầu của thị trường bất động sản (BĐS).

Nếu so sánh với những năm trước, có thể thấy cơ cấu nguồn cung sản phẩm căn hộ trên thị trường đã có sự thay đổi rất lớn với việc hàng loạt dự án cao cấp đua nhau chào bán, tạo nên khí thế mạnh mẽ, áp đảo nguồn cung căn hộ bình dân. Nguyên nhân căn bản là do lợi nhuận mang lại từ phân khúc cao cấp thường lớn hơn so với căn hộ có giá bán vừa túi tiền.

Tuy nhiên, đó chỉ là "bề nổi của tảng băng chìm". Không nằm ngoài quy luật, những kênh đầu tư đem lại lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn. TP Hồ Chí Minh hiện có khoảng 13 triệu dân, theo ước tính gần 60% là công dân trẻ, có nhu cầu rất cao về nhà ở, nhưng thu nhập chỉ ở mức trung bình - tức là chỉ đủ khả năng mua nhà có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng. Như vậy là cung không gặp cầu, rủi ro phát sinh từ chính sự lệch pha này là rất lớn.

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu có sự điều chỉnh sản phẩm để phù hợp với nhu cầu của thị trường với việc hàng loạt dự án căn hộ có giá bán từ 1 - 1,5 tỷ đồng/căn được tung ra trong thời gian gần đây. Lượng căn hộ này sẽ giải quyết cơ bản tình trạng thiếu nhà ở bình dân hiện nay và góp phần khắc phục tỷ lệ chênh lệch cung - cầu.

Sự điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của các chủ đầu tư có thể coi là việc "tự điều chỉnh" của thị trường nhằm hướng tới nhu cầu thực của người mua. Dự báo trong thời gian tới sẽ có nhiều hơn các dự án có giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn sẽ được giới thiệu ra thị trường. Khi thị trường tự điều chỉnh, những người đã tiết kiệm được khoảng 500 triệu đồng trở lên và mỗi tháng có khả năng tiết kiệm khoảng trên dưới 10 triệu đồng vẫn có cơ hội sở hữu nhà.

Việt Tâm ghi