Dự kiến có khoảng 40.000 căn hộ chào bán vào năm 2017 - 2018, sẽ tạo ra thừa cung và áp lực giảm giá mạnh.

Thị trường bất động sản (BĐS) 2017 vẫn là kênh thu hút nhà đầu tư cá nhân, nhưng sẽ phân hóa mạnh. Một số dự án cục bộ có ưu thế tài chính, sản phẩm mới sẽ tiêu thụ thuận lợi.

Căn hộ trung cao cấp cạnh tranh quyết liệt và bội thực

Trong quý IV, nỗi lo về tiêu thụ căn hộ trung cao cấp đã thực sự rõ nét.

Từ đầu năm, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đã cảnh báo, phân khúc thị trường BĐS cao cấp có dấu hiệu cung vượt cầu. Nếu trước đây, căn hộ trung – cao cấp chủ yếu ở khu vực đô thị mới quận 2, quận 7, thì trong năm 2016 xuất hiện rất nhiều dự án tập trung ở tuyến đường bờ tây sông Sài Gòn, từ đường Nguyễn Hữu Cảnh đến Bến Vân Đồn với ước tính khoảng 20.000 căn hộ cao cấp, cùng nhiều dự án trong nội thành.

Những dự án này vừa cạnh tranh với nhau, vừa lấn át các dự án căn hộ trung cao cấp ở khu đô thị mới, khiến tình trạng dư cung đã xảy ra. Các chủ đầu tư có thể đã sớm nhận ra điều này nên khi chào bán luôn kèm theo các chương trình khuyến mãi lớn như tặng phẩm giá trị, chiết khấu cao 5 – 9% cho người mua sớm. Thị trường đang có sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu tư và các nhà môi giới trong việc tìm khách hàng tiêu thụ.

Bat dong san nam 2017 se di vao suy thoai? - Anh 1

Căn hộ TP.HCM 9 tháng năm 2016, tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp. Biểu đồ: TH

Theo HoREA và một số chuyên gia BĐS, thị trường chỉ gặp rủi ro ở phân khúc căn hộ cao cấp, phân khúc trung bình và nhà xã hội dưới 1 tỷ đang có nhu cầu rất lớn. Các công ty nghiên cứu thị trường cũng cho rằng thị trường nhà đất đang nóng lên từng ngày, với việc đưa thống kê lượng tin rao địa ốc TP.HCM trong 9 tháng qua tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Người có tiền vẫn đang tìm nhà mặt phố để đầu tư, coi đó là kênh đầu tư an toàn.

Tuy nhiên, nếu nhận định trên nhiều góc độ thì khả năng thị trường BĐS 2017 sẽ hạ nhiệt, thậm chí đi vào giai đoạn khó khăn không kém năm 2013.

Nhiều nỗi lo thị trường năm 2017

Để BĐS phát triển bền vững thì mức tăng của thị trường phải phù hợp với sự tăng trưởng của nền kinh tế, hoặc đi sau một bước. Tuy nhiên thị trường BĐS trong các năm 2014 – 2016 lại có mức tăng cao hơn rất nhiều so với nền kinh tế.

Số lượng dự án và sản phẩm rất lớn, vượt qua khả năng tiêu thụ của khách hàng. Điều này sẽ tạo ra sự dư cung và thiếu nguồn cầu từ phát triển kinh tế.

Ước tính năm 2011 - 2015 có 200.000 căn hộ tồn kho. Hiện nay, theo thống kê sơ bộ thì cả nước có hơn 4.000 dự án, với 460 triệu m2 sàn, tương đương 3 triệu căn hộ, quy mô vốn khoảng 4,5 triệu tỷ đồng. Riêng TP.HCM đã có 1.219 dự án với tổng diện tích 5.000 ha, 45 triệu m2 sàn, tương đương 316.000 căn hộ.

Bat dong san nam 2017 se di vao suy thoai? - Anh 2

Tín dụng BĐS tăng quá cao so với GDP. Biểu đồ:TH

Một điều đáng chú ý là thị trường đang có sự tham gia mạnh của nhà đầu cơ sử dụng vay ngân hàng rất lớn, và có nhu cầu thoát hàng khi nhận căn hộ.

Theo CBRE, có hơn gần 60% người mua là đầu cơ (tỷ lệ này năm bong bóng BĐS 2007 là 70%). Nhưng thực tế đang diễn ra là khi bàn giao, giá căn hộ lại bắt đầu chững lại và sụt giảm.CBRE cho biết trong quý III, giá các dự án đã hoàn thành giảm trung bình 2,6%.

Giá giảm không phải do chất lượng căn hộ không tương xứng, mà là do các nhà đầu cơ không có nhu cầu sử dụng, việc cho thuê gặp khó khăn nên tìm cách thoát hàng. Dự kiến vào năm 2017, rất nhiều người sẽ nhận căn hộ bàn giao và có nhu cầu thoát hàng trả nợ, khiến cho nguồn cung càng tăng và cầu suy giảm.

Một con số đáng chú ý là năm 2012, thống kê 26 doanh nghiệp niêm yết trong lĩnh vực BĐS có hàng tồn kho quy thành tiền là 36.700 tỷ đồng, đến tháng 6/2016, chỉ với 16 doanh nghiệp niêm yết đã có lượng hàng tồn kho lên tới 82.823 tỷ đồng, đồng thời nợ lên đến 160.956 tỷ đồng. Điều này cho thấy, đi kèm với sự tăng trưởng đầu tư thì nguồn vốn vay còn tăng mạnh hơn.

Để thanh toán khoản nợ, các công ty BĐS không còn đường nào khác ngoài việc đẩy mạnh bán hàng, ngay cả khi thị trường không thuận lợi. Dự kiến sẽ có khoảng 40.000 căn hộ chào bán vào năm 2017 - 2018, sẽ tạo ra thừa cung và áp lực giảm giá mạnh.

Bên cạnh đó, nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, vốn được xem có vai trò quyết định để phát triển thị trường BĐS, sẽ gặp khó khăn và thu hẹp hơn nhiều so với năm 2015 – 2016. Các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn đổ vào thị trường BĐS theo quy định của Ngân hàng Nhà nước áp dụng từ tháng 1/2017.

Vẫn còn 'cửa' để đổ tiền vào BĐS

Mặc dù quan ngại về nguồn cung, cũng như vốn tín dụng đổ vào thị trường, nhưng BĐS năm 2016 được đánh giá khá thành công ở tất cả các phân khúc.

Tại TP.HCM, trong 3 quý có khoảng 23.800 căn hộ được chào bán; nhà phố và biệt thự khoảng 4.700 căn. Năm 2016 cũng ghi nhận sản phẩm biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng vốn trì trệ nhiều năm đã có mức tiêu thụ tăng mạnh. Mặc dù biệt thự nghỉ dưỡng ven biển có mức giá cao, khoảng 10 - 35 tỷ đồng, nhưng vẫn thu hút nhiều nhà đầu tư.

Năm 2017, dự kiến các chủ đầu tư vẫn tiếp tung sản phẩm ra với nhiều phân khúc, điều này làm nguồn cung tăng mạnh và sẽ xuất hiện các nhà đầu tư thứ cấp bán ra khi nhận bàn giao nhà, gây dư cung và giá có thể giảm. Tuy nhiên đối với các nhà đầu tư cá nhân thì BĐS vẫn là kênh quen thuộc và hứa hẹn sinh lợi nhuận so với các kênh đầu tư khác.

TS Đinh Thế Hiển