Những bất cập, trùng lặp trong quy trình, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất đang gây khó cho đầu tư bất động sản và việc quản lý của Nhà nước.

Bat cap thu tuc dau gia dat - Anh 1

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã tổ chức đấu thầu công khai qua mạng Internet để lựa chọn đơn vị tư vấn.

Trùng lắp thủ tục nội bộ

Quy trình thực hiện thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất được cho là kéo dài, tốn nhiều thời gian. Nhóm chuyên gia rà soát và nghiên cứu từ Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) và Dự án Quản trị nhà nước nhằm tăng trưởng toàn diện của USAID (GIG) đưa ra dẫn chứng từ những quy định tại Chương II, Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP của Bộ Tài nguyên Môi trường và Bộ Tư pháp. Theo đó, có 3/4 quy trình của thủ tục hành chính là thủ tục nội bộ giữa các cơ quan có thẩm quyền. Các thủ tục nội bộ chia thành rất nhiều bước nhỏ (15 bước) với nhiều quy trình lặp lại.

Nhóm nghiên cứu này nhận định, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất rõ ràng có sự trùng lặp và phát sinh thêm thủ tục đăng ký làm chủ đầu tư cho dự án. Điều này dẫn đến lãng phí thời gian và nguồn lực của cơ quan nhà nước thực hiện thủ tục và của chủ đầu tư. Ngoài ra, tại Điểm b, Khoản 1, Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở có nêu: “Đối với khu vực chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có nhiều nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia làm chủ đầu tư... Thời gian và quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu”.

Những quy định này được nhóm nghiên cứu CIEM/GID đánh giá là làm phát sinh thủ tục đăng ký tham gia làm chủ đầu tư cho dự án. Sẽ xuất hiện sự trùng lặp các tài liệu (về hồ sơ pháp lý, chứng minh năng lực tài chính…) giữa hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư cho dự án và hồ sơ dự thầu. Nên chăng, chủ đầu tư chỉ thực hiện thủ tục đăng ký tham gia làm chủ đầu tư, thủ tục đấu thầu do cơ quan có thẩm quyền thực hiện. Do đó, cần phải sửa Nghị định 99.

“Ẩn số” tiền sử dụng đất

Để thị trường BĐS vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, về dài hạn phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế.

Ngay như quy định về tiền sử dụng đất cũng cho thấy những bất cập. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho biết, theo quy định thì ngân sách nhà nước chi trả chi phí xác định giá đất. Vì vậy, tại TP.HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đã tổ chức đấu thầu công khai qua mạng Internet để lựa chọn đơn vị tư vấn. Tuy nhiên, có đơn vị tư vấn chỉ bỏ thầu vài trăm ngàn đồng để trúng thầu, sau đó được "độc quyền" thực hiện xác định giá đất dự án, và doanh nghiệp (DN) phải rất "khổ sở" vì đơn vị tư vấn này. Đây là một yếu tố dẫn đến sự thiếu minh bạch, cơ chế "xin - cho" và tiêu cực, làm tổn hại đến lợi ích của người tiêu dùng, DN và Nhà nước, cần được chấn chỉnh.

Mới đây, phía HOREA đã có văn bản gửi chính quyền TP.HCM đề nghị cần bỏ cơ chế đấu thầu như kiểu hiện nay của Sở TN&MT TP.HCM (chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất). Thay vào đó, cần có cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng với tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu.

Ước tính, tại TP.HCM, trong hơn 10 tháng đầu năm 2016, đã có 80 dự án bất động sản (BĐS) nộp tiền sử dụng đất với số tiền là 10.529 tỷ đồng. Nhưng, bên cạnh đó vẫn còn 40 dự án chưa nộp tiền sử dụng đất với số tiền là 1.889 tỷ đồng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA cho rằng, theo cách làm như hiện nay thì tiền sử dụng đất đang là "gánh nặng" của DN mà cuối cùng, người tiêu dùng lại phải "gánh chịu" khi mua nhà. Nó còn là "ẩn số" mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư. Để thị trường BĐS vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, về dài hạn phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế. Vấn đề cần giải quyết là cải cách quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của DN được thực hiện minh bạch.

Thế Vinh