Thông tư 161/BTC hướng dẫn nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) với bất động sản (BĐS) sắp có hiệu lực. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, một số quy định liên quan đến vấn đề này gây bất lợi cho người nộp thuế, thậm chí mang tính chất tận thu.
Theo Thông tư 161, các cá nhân chuyển nhượng BĐS có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm cơ sở xác định giá sẽ chịu thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế. Các trường hợp còn lại áp dụng mức thuế 2%.
Quy định của thông tư
Theo đó, thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với cá nhân chuyển nhượng BĐS có đủ giấy tờ hồ sơ là căn cứ xác định giá và các khoản phí có liên quan. Các trường hợp còn lại không có cơ sở tính giá vốn và các khoản phí sẽ áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. Mức 2% này được căn cứ trên giá đất do UBND các tỉnh, thành phố quy định.
Cũng theo Thông tư 161 có 3 trường hợp chuyển nhượng BĐS nằm trong diện miễn thuế hoặc tạm thời chưa thu thuế cá nhân.
Trường hợp thứ nhất là các hộ gia đình có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà khi góp vốn bằng BĐS để thành lập DN hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của DN theo quy định của pháp luật.
Trong đó, cá nhân góp vốn bằng BĐS vào DN, nếu được chia lợi nhuận phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động đầu tư vốn. Trong trường hợp chuyển nhượng phần vốn góp cho tổ chức, cá nhân khác thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn, đồng thời phải truy nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS khi góp vốn vào DN.
Trường hợp thứ hai được miễn thuế là các khoản thu nhập từ nhận tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất, kể cả các khoản thu nhập do các tổ chức kinh tế bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện thu hồi đất theo Nghị định 197 của Chính phủ.
Trường hợp còn lại là các khoản thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân.
... Và những mắc mớ
Một số ý kiến cho rằng, thông tư ban hành chỉ sau 45 ngày đã có hiệu lực, nhiều người cũng cho rằng như vậy là quá gấp. Việc tính thuế với các trường hợp chuyển nhượng BĐS chưa có chủ quyền cũng áp dụng như chuyển nhượng BĐS có chủ quyền, là 25% trên chênh lệch giá bán trừ giá mua (nếu có đủ hồ sơ chứng từ hợp lệ xác định được giá bán, giá vốn và các chi phí có liên quan). Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí có liên quan thì áp dụng thuế hai phần trăm tính trên giá chuyển nhượng. Tổng cục Thuế cho biết, sẽ áp dụng cơ chế tự khai tự chịu trách nhiệm như trường hợp đối với căn nhà duy nhất. Nhà đầu tư có thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS sẽ tự kê khai và nộp thuế TNCN cho cơ quan thuế.
Giới luật gia cho rằng không thể và không nên đánh thuế đối với việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn. Khi tài sản chưa hình thành, khi quy định này mâu thuẫn với quy định hiện hành thì cần nghiên cứu, bổ sung sau theo chuẩn mực và quy trình làm luật, chứ không thể tùy tiện ban hành. Câu hỏi lớn đặt ra là nếu sau nhiều lần chuyển đổi, dự án BĐS bị thu hồi trong khi các cá nhân đã hoàn thành nghĩa vụ thuế; vậy phải chăng Nhà nước sẽ buộc phải thừa nhận "giá trị ảo" của những hợp đồng này rồi thực hiện đền bù ? Một trong những điều kiện để được áp dụng cách thu thuế suất 25% trên chênh lệch, là BĐS có chủ quyền và hợp đồng mua bán phải qua thủ tục công chứng. Giới đầu tư BĐS cho rằng sẽ vẫn có kẽ hở để lách luật. Chẳng hạn với trường hợp cá nhân góp vốn chuyển nhượng quyền mua căn hộ, đất nền... đó là khi thu thuế TNCN, nhà đầu tư sẽ chọn cách thanh lý hợp đồng, trả lại BĐS cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư làm hợp đồng bán lại cho người mua mới với giá cũ, còn khoản chênh lệch hai bên mua - bán tự thương lượng.
Theo hướng dẫn của Tổng cục Thuế: Cá nhân có thu nhập từ thừa kế, quà tặng là BĐS nộp hồ sơ hợp lệ từ ngày 1/1 - 30/6/2009 được miễn nộp thuế TNCN. Nhưng cũng có ý kiến cho rằng quy định này cứng nhắc, tận thu và làm khó người nộp thuế.