Nóng phân khúc thị trường nhà ở
Yếu tố quan trọng góp phần vào đà tăng giá này là sự tăng trưởng liên tục của thị trường chứng khoán, khuyến khích cả người mua cuối cùng và các nhà đầu tư quay lại thị trường nhà ở. Cho dù có những quan ngại về sự thay đổi chính sách thuế (Thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch nhà ở đã chính thức có hiệu lực từ ngày 26/9), có những dấu hiệu cho thấy thị trường nhà ở có những thay đổi tích cực đáng kể.
Phần lớn các giao dịch diễn ra ở phân khúc nhà ở hạng trung và bình dân, mặc dù trên thị trường vẫn có nhu cầu đối với phân khúc nhà ở cao cấp.
Theo khảo sát của CBRE (Công ty chuyên về tư vấn, quản lý bất động sản), tương tự như quý trước, giá đất tại các Khu đô thị mới ở khu vực vành đai phía Tây và tại các vị trí quanh đường giao thông huyết mạch hiện tại và trong tương lai tăng lên nhanh chóng cả từ phía nhà đầu tư thứ cấp và từ phía chủ đầu tư điều chỉnh giá bán. Mặc dù đây là tin tốt đối với chủ đầu tư có kế hoạch bán sớm, nhưng giá đất tăng quá cao có thể là nguy cơ đối với sự ổn định của thị trường.
Dự tính cho cả năm 2009, sẽ có khoảng 8.000 căn hộ chung cư được các chủ đầu tư chào bán, tuy nhiên chỉ có từ 3.000 đến 4.000 căn hộ được hoàn thiện và bàn giao. Dự kiến số lượng căn hộ được bàn giao sẽ tăng lên trong năm 2010, khi đó, việc theo dõi và xác định nhu cầu mua nhà cho mục đích sử dụng cuối cùng và cho thuê sẽ phản ánh thực tế thị trường tốt hơn.
Cuối năm nay cũng sẽ có nhiều dự án lớn ở khu vực Hà Đông được rao bán cùng với các dự án ở khu vực phía Nam và phía Tây thành phố. Nhu cầu về nhà ở trên địa bàn Hà Nội tăng mạnh đúng vào thời điểm chào bán nguồn cung mới đáng kể này.
Bên cạnh đó, số lượng các dự án khởi công tăng mạnh trong Quý III là một dấu hiệu khả quan khiến cho các nhà đầu tư tin tưởng rằng thời điểm khó khăn nhất đã qua. Hơn nữa, một nguồn cung lớn mới chào ra thị thị trường sẽ kìm tốc độ tăng giá do đầu cơ.
Ngày càng có nhiều các dự án nhà ở về phía Tây thành phố.
Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê – áp lực giảm giá mạnh
Trên thị trường bất động sản Hà Nội, mặc dù giá chào thuê không có nhiều thay đổi trong Quý III, nhưng giá thuê thực tế tại một số dự án có số lượng cho thuê mới cao đã giảm ở mức từ 10-20%.
CBRE dự kiến sẽ có thêm nhiều căn hộ được cho thuê mới, dựa vào sự tăng trưởng về nhu cầu thuê văn phòng và những công ty lớn mới gia nhập thị trường. Mặc dù ngân sách dành cho nhà ở của các công ty giảm sẽ tiếp tục tạo áp lực lên giá thuê, nhưng tỷ lệ trống vẫn tiếp tục giảm cho tới năm sau.
Theo thống kê, về nguồn cung trong tương lai gần, mặc dù sẽ không có các dự án căn hộ dịch vụ cho thuê thực thụ, dự kiến thị trường sẽ đón nhận một nguồn cung thay thế từ một số dự án căn hộ cao cấp đang sắp được hoàn thiện. Một số các căn hộ thuộc dự án Golden Westlake trên đường Thụy Khuê và Vincom Park Place trên đường Bà Triệu, quận Hai Bà Trưng dự kiến sẽ được cho thuê và sẽ làm tăng nguồn cung không chính thức của mảng thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê.
Ngoài ra, các chủ dự án lớn cũng phải lưu ý tới sức cạnh tranh không nhỏ từ các dự án có quy mô nhỏ và các biệt thự đang ngày càng cải thiện dịch vụ và mở rộng hoạt động cho thuê.
Thị trường văn phòng cung đang át cầu
Giống như thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê, ở mảng thị trường văn phòng, các chủ đầu tư tiếp tục giảm giá thuê trong Quý III (giá thuê văn phòng tại các dự án hạng A và B tiếp tục giảm lần lượt 6% và 9,6%). Giá thuê giảm cùng với các chính sách khuyến khích khác của các chủ đầu tư giúp giảm tỷ lệ trống, tỷ lệ cho thuê tăng thêm trên cả thị trường văn phòng hạng A và B.
Tòa tháp văn phòng CEO trên đường Phạm Hùng đã khai trương trong tháng 8/2009 với 13.000m2 diện tích cho thuê và hiện đã lấp đầy được 50% diện tích cho thuê.
Thông tin từ các công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, số lượng yêu cầu hỏi thuê văn phòng đã tăng 28% trong Quý III, đặc biệt là với các diện tích nhỏ hơn 200m2. Nhiều dự án bắt đầu cho thuê đã đạt được tỷ lệ cho thuê lớn với mức giá giảm hơn (xuống còn dưới 25 USD/m2).
Hiện có nhiều khách thuê mới quan tâm tới các dự án văn phòng cho thuê hạng B ở xa trung tâm. Đây là tín hiệu tốt về nhu cầu, nhưng nguồn cung dự kiến sẽ tăng mạnh, với hơn 60.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê trong Quý tới; càng làm khoảng cách cung – cầu giãn xa hơn.
Khách thuê trong nước được đánh giá là nguồn khách chính của thị trường với diện tích thuê lớn tại các dự án sắp hoàn thành. Nhiều doanh nghiệp tận dụng cơ hội này (khi giá cho thuê giảm) để tập trung củng cố hệ thống văn phòng chi nhánh của mình đồng thời cố định chi phí thuê văn phòng trong một thời gian dài.
Có thể thấy, nền kinh tế toàn cầu, đặc biệt là nền kinh tế khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, đang hồi phục đã kéo các nhà đầu tư quay trở lại Việt Nam. Mặc dù hầu hết các mảng thị trường bất động sản đều tiếp tục suy giảm, nhưng nhu cầu của các công ty cả trong nước và nước ngoài đều có xu hướng tăng lên nhờ thị trường đã đạt mức giá dễ chấp nhận hơn. Nếu nhu cầu này bền vững, mức giá có thể ổn định trong năm 2010, dù thị trường văn phòng sẽ đón nhận một nguồn cung lớn từ cuối năm 2010 cho tới 2011. Hơn nữa, ngày càng có nhiều các dự án nhà ở về phía Tây thành phố, cùng với đó giá đất nền tại các dự án này cũng tăng đáng kể. Một nguồn cung lớn trong các Quý tới có thể làm dịu cơn khát nhà ở ngày càng tăng trên địa bàn Hà Nội.
Lan Hương