Liệu tình hình thị trường bất động sản Trung Quốc có sáng sủa hơn trong năm Rồng 2012? Khi năm mới đến gần, hàng chục nghìn cặp đôi Trung Quốc chuẩn bị kết hôn, nhiều người kỳ vọng thời kỳ tốt đẹp hơn của thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ đến. Đối với nam giới tại một đất nước thiếu phụ nữ, anh ta sẽ “có giá” hơn nếu anh ta đã sở hữu một ngôi nhà.
Các công ty bất động sản Trung Quốc cần sự hỗ trợ từ nhiều phía. Trong nỗ lực hạ nhiệt thị trường bất động sản nội địa, chính phủ Trung Quốc đã hạn chế người dân mua nhiều nhà, yêu cầu tỷ lệ chi trả cao hơn với từng căn nhà được mua và hạn chế cơ hội đầu cơ. Chính phủ Trung Quốc còn chặn đường tiếp cận với tín dụng ngân hàng và hạ hạn mức tăng trưởng tín dụng. Chính phủ Trung Quốc khuyến khích đánh thuế bất động sản tại nhiều thành phố như Thượng Hải hay Trùng Khánh trong năm 2011. Cho đến nay, chính phủ Trung Quốc vẫn cam kết thực hiện những chính sách trên.
Hàng loạt các biện pháp trên đã “dội gáo nước lạnh” vào thị trường. Tăng trưởng giá bất động sản đã chững lại tính từ đầu năm 2010. Phân tích từ Soufun Holdings, trang web bất động sản lớn nhất tại Trung Quốc, cho thấy trong tháng 12/2011, giá bất động sản tại 60/100 thành phố của Trung Quốc. Giá đất giảm nhanh.
Tính toán của ngân hàng Standard Chartered cho thấy rằng giá bất động sản tại Trung Quốc hiện thấp hơn 30% so với mức đỉnh cuối năm 2010. Ngoài ra các phiên đấu giá đất của chính quyền nhiều tỉnh ở Trung Quốc liên tục thất bại.
Khả năng ngành bất động sản cơ cấu lại rất lớn. Hiện có khoảng 30.000 công ty bất động sản tại Trung Quốc. Rất nhiều trong số công ty trên đều là các công ty địa phương không thể tiếp cận được tín dụng dễ dàng như nhóm công ty lớn có phạm vi hoạt động rộng. Chuyên gia phân tích tại Citibank ước tính khoảng 100 công ty lớn nhất kiểm soát tới 25% thị trường bất động sản, ngoài ra còn 500 công ty khác nắm được khoảng từ 10% đến 15%.
“Kẻ thua cuộc” trong quá trình ngành tái cơ cấu lại chính là nhóm công ty đang vay nợ nhiều. “Người chiến thắng” chính là nhóm công ty bất động sản hoạt động tập trung vào các thị trường tăng trưởng tốt chứ không phải thị trường có quy mô lớn nhất như Thượng Hải hay Bắc Kinh.
Mọi chuyện cũng có thể diễn biến theo hướng khác. Thị trường bên ngoài các thành phố lớn thường dễ chịu đổ vỡ, số người mua thứ cấp ít, hoạt động đầu tư từ nhiều lĩnh vực khác ở Trung Quốc kém. Giá giảm, niềm tin đi xuống, thị trường có thể xuống dốc nghiêm trọng. Những căn nhà tại nhóm thị trường khó khăn dễ bị người mua bỏ qua bởi nguồn cung nhà ở xã hội của chính phủ Trung Quốc quá lớn.
Nói đến việc thị trường Bắc Kinh hồi phục sau thời kỳ thị trường đi xuống vào năm 2008, các chuyên gia phân tích tại Citibank khẳng định các thị trường hàng đầu có mức giá sàn ngay cả trong điều kiện tồi tệ nhất. Như vậy, các công ty như China Resources, Longfor và COLI, hiện đang có vị thế vững chắc tại thành phố lớn sẽ trụ vững hơn sau bão. Điều này đặc biệt đúng khi thị trường chuộng hàng có chất lượng.
Trong bất kỳ thời kỳ suy giảm nào, nhóm công ty quy mô lớn và hoạt động đa dạng, không nợ nần nhiều sẽ vẫn vững nhất. Như vậy, “kẻ chiến thắng” chủ yếu sẽ là công ty nhà nước có mối liên hệ chặt chẽ với chính phủ. Trong nhóm 20 công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc, tính theo doanh số bằng đồng nhân dân tệ, 10 công ty chịu sự kiểm soát hoàn toàn của nhà nước. Tỷ lệ này sẽ tăng lên.
Đình Hảo
Theo TTVN