"Không được hạn chế quyền của người sử dụng đất"

Để góp ý kiến đa chiều nhằm hoàn thiện báo cáo rà soát luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản mà Phòng Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa tiến hành một hội thảo gần đây, chúng tôi xin trích đăng bài tham luận của luật sư Nguyễn Minh Thắng, Công ty Luật BASICO để bạn đọc cùng tham gia tranh luận. Mọi ý kiến của quý vị xin gửi về e-mail: toasoan@landtoday.net ************************ Sau gần 8 năm được ban hành và áp dụng, Luật Đất đai năm 2003 (có sửa đổi bổ sung) đã chứng tỏ được vai trò quan trọng trong việc thể chế hóa chính sách quản lý đất đai của Nhà nước. Tuy vậy, Luật Đất đai cũng bộc lộ một số khiếm khuyết, nhất là vai trò điều tiết, vận hành cơ chế thị trường với đối tượng hàng hóa đặc biệt là đất đai. Để đánh giá và đề xuất phương hướng giải quyết, trên tinh thần tôn trọng nguyên tắc bình đẳng thỏa thuận giữa các chủ thể liên quan, chúng tôi đề xuất một số ý kiến như sau: Luật sư Nguyễn Minh Thắng 1. Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Thực tế hiện nay, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang trở thành một rào cản pháp lý làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất. Dẫn đến tình trạng này là vì Luật Đất đai quy định việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ là “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định”. Tức là Nhà nước không công nhận quyền sử dụng đất nếu không có Giấy chứng nhận QSDĐ. Trong khi đó, vẫn còn một bộ phận lớn dân cư sử dụng đất một cách chính đáng mà không được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (vì một lý do nào đó, ví dụ như sự tắc trách hoặc quan liêu của cán bộ cơ quan nhà nước ở địa phương). Ngoài ra, Luật Đất đai đặt ra điều kiện để Người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình là phải có Giấy chứng quyền sử dụng đất (bao gồm cả việc sửa chữa, cải tạo lại nhà cửa đã xuống cấp). Nếu do nhu cầu của đời sống gia đình mà Người sử dụng đất phải thực hiện giao dịch đối với mảnh đất đó thì các giao dịch này lại bị coi là trái pháp luật và họ luôn phải gánh chịu các rủi ro kèm theo. Do đó, việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ trở thành cơ hội để một bộ phận cán bộ xấu ở địa phương trục lợi và là sự bức xúc của một bộ phận dân cư. Để giải quyết vấn đề này, chúng tôi cho rằng cần ghi nhận lại những nguyên tắc cơ bản về quyền sử dụng đất của người dân trong Luật Đất đai. Cụ thể là: - Việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ là nghĩa vụ, là trách nhiệm của Cơ quan Nhà nước; - Không được hạn chế quyền của Người sử dụng đất chỉ vì yếu tố hình thức là không có Giấy chứng nhận QSDĐ. - Khi người dân có nhu cầu thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất thì Cơ quan Nhà nước vẫn phải thực hiện, ngay cả khi chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ, đồng thời tiến hành cấp Giấy chứng nhận QSDĐ luôn cho chủ sử dụng đất đó. Việc Cơ quan Nhà nước từ chối hoặc chậm trễ thực hiện có thể dẫn đến hậu quả pháp lý cho chính cán bộ thụ lý và Cơ quan nhà nước đó (bị kiện, bị bồi thường, bị thôi việc…) 2. Về Giá đất: Thực tế hiện nay, những bất cập về giá đất và quyền, nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất là một vấn đề vướng mắc lớn trong xã hội. Do việc xác định giá đất không phù hợp với ý chí và nguyện vọng của chủ sử dụng đất, pháp luật lại chưa quy định cơ chế giải quyết bất đồng về giá đất nên người dân phải khiếu kiện, khiếu nại, tụ tập về các thành phố lớn để kiến nghị các cơ quan cấp trên. Vấn đề này phản ánh 02 nhu cầu cơ bản của người dân là: - Việc xác định giá đất cần dựa trên nguyên tắc thỏa thuận, nhất trí của các bên liên quan. - Cần có cơ chế minh bạch và công bằng để giải quyết bất đồng về xác định giá đất. Theo chúng tôi được biết, có nhiều tổ chức kinh tế như các Ngân hàng lớn đã có đội ngũ định giá đất và có khả năng thực hiện định giá đất cho bất kỳ mảnh đất nào trên phạm vi toàn quốc. Chỉ là một tổ chức kinh tế Việt Nam mà họ đã thực hiện được việc định giá này, so với tổ chức có quy mô lớn như các Cơ quan nhà nước thì tại sao lại không thực hiện được trong suốt những năm qua? Tin liên quan Đất đai “sở hữu toàn dân” nhưng dân thiếu chỗ ở Theo chúng tôi, để từng bước hình thành cơ chế xác định giá đất khi thực hiện quyền, nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất, chúng tôi đề xuất Luật Đất đai cần ghi nhận thêm những nguyên tắc mang tính thị trường, bình đẳng và thỏa thuận như sau: - Người sử dụng đất (có quyền, lợi ích liên quan đến giá đất do UBND ban hành) có quyền đề nghị UBND xác định lại giá đất đó theo bất kỳ một phương pháp định giá đất nào. - Chủ thể sử dụng đất có quyền thuê tư vấn hoặc trực tiếp đưa ra các căn cứ chứng minh phương pháp định giá đất của mình. Ví dụ: Một mảnh đất được cho thuê với giá cao thì có thể áp dụng phương pháp định giá khác như phương pháp chi phí, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp chiết khấu dòng tiền, phương pháp lợi nhuận. - Đặt ra cơ chế giải quyết bất đồng: Ví dụ: Giao cơ quan Trọng tài hoặc Hiệp hội ngành nghề định giá, bất động sản làm trung gian giải quyết bất đồng giữa các bên liên quan đến giá đất. Mặc dù pháp luật đất đai chưa ghi nhận rõ các nguyên tắc này, nhưng thực tế cho thấy nếu Cơ quan nhà nước, Chủ đầu tư dự án không giải quyết vướng mắc, khiếu kiện trên cơ sở đồng thuận với Người sử dụng đất thì vướng mắc đó sẽ phức tạp và kéo dài. Với việc áp dụng các nguyên tắc nêu trên, chúng tôi cho rằng sẽ giải quyết được các vấn đề lớn như sau: - Tránh thất thu cho Nhà nước khi thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất, đấu giá đất,…; - Tạo sự công bằng và tránh tổn thất cho chủ sử dụng đất nếu Nhà nước đền bù thu hồi đất; - Làm căn cứ để Chủ sử dụng đất và các Chủ đầu tư thỏa thuận góp vốn, đền bù khi thực thiện dự án; - Giảm thiểu khiếu kiện đất đai vì người dân đã có cơ chế giải quyết bất đồng một cách minh bạch và công bằng. Đất nằm trong quy hoạch nhưng sau nhiều năm vẫn chưa thực hiện, hệ quả là việc đầu tư sử dụng đất, việc xây dựng, cải tạo nhà ở và ổn định cuộc sống đều bị ảnh hưởng 3. Về việc nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Khác với nhiều quốc gia khác trên thế giới, Nhà nước ta không thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hoặc thu không đáng kể. Việc không thu thuế này, mặc dù về hình thức là để tạo điều kiện cho người dân có nhà ở, nhưng thực tế lại làm tăng việc đầu cơ, thao túng thị trường nhà đất và làm giá chuyển nhượng bất động sản tăng cao. Do đó, mục tiêu tạo điều kiện cho người dân có nhà ở không thực hiện được. Theo chúng tôi, thay vì áp dụng các biện pháp hành chính, Nhà nước nên áp dụng biện pháp kinh tế để điều tiết thị trường là thực hiện việc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đặc biệt là mức thuế tăng cao đối với các chủ thể đứng tên sử dụng từ mảnh đất thứ hai trở lên. Chúng tôi cho rằng biện pháp này đem lại một số lợi ích sau: - Chủ thể sử dụng đất phải nỗ lực gia tăng giá trị sử dụng của đất. Theo quy luật thị trường, đất đai sẽ được luân chuyển và tích tụ về những chủ thể có khả năng tốt nhất trong việc sử dụng hiệu quả, làm tăng giá trị sử dụng đất. - Do thuế sử dụng đất sẽ được tính khác nhau đối với từng vị trí đất nên Nhà nước sẽ thu được giá trị tăng lên của đất do được đầu tư cơ sở hạ tầng. Việc này sẽ góp phần tránh mâu thuẫn và bất công giữa một bộ phận dân cư bị thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng với một bộ phận dân cư được ở lại và hưởng lợi thế do cơ sở hạ tầng mới đem lại. - Do thuế sử dụng đất được tính cho Người sử dụng đất nên biện pháp này làm giảm các giao dịch ngầm, hạn chế để người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ, góp phần thúc đẩy các giao dịch công khai, minh bạch và theo đúng thủ tục của Nhà nước. - Do thuế sử dụng đất được tính theo thời gian sử dụng đất thực tế nên biện pháp này góp phần thúc đẩy giải phóng mặt bằng vì Người sử dụng đất có xu hướng tự nguyện thực hiện giải phóng mặt bằng sớm để tránh phải đóng thuế cho thời gian trì hoãn. - Do thuế sử dụng đất sẽ không tính cho mảnh đất nằm trong quy hoạch phải giải tỏa nên biện pháp này góp phần thúc đẩy các cơ quan sớm thực hiện quy hoạch đã đặt ra. - Biện pháp này góp phần chống đầu cơ, thao túng thị trường đất đai, góp phần làm giá đất ổn định hơn trên thị trường, suy cho cùng là có lợi hơn cho đông đảo người dân có nhu cầu sử dụng đất để ở và sản xuất kinh doanh. Mặc dù vậy, do thuế này tính trực tiếp vào các chủ thể đang sử dụng đất phi nông nghiệp nên để ổn định xã hội thì biện pháp này nên được thực hiện dần theo lộ trình hàng chục năm. 4. Về vấn đề quy hoạch “treo”: Vấn đề quy hoạch “treo” cũng là một vấn đề bức xúc của Người sử dụng đất vì ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cả gia đình. Đất nằm trong quy hoạch nhưng sau nhiều năm vẫn chưa thực hiện, hệ quả là việc đầu tư sử dụng đất, việc xây dựng, cải tạo nhà ở và ổn định cuộc sống đều bị ảnh hưởng. Theo chúng tôi, để giải quyết dứt điểm bức xức của người dân về vấn đề này thì Luật Đất đai nên có quy định: Cho phép người dân được thực hiện toàn bộ các quyền của người sử dụng đất (bao gồm cả việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở) sau thời hạn 5 năm kể từ ngày công bố quy hoạch mà quy hoạch đó chưa được thực hiện. 5. Về việc xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất: Theo Luật Đất đai, việc xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự như sau: - Xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp; - Bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp cho người khác để thu hồi nợ; hoặc, - Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất; hoặc, - Khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật. Tuy vậy, trong suốt 7 năm thực tế thi hành quy định này thì biện pháp Bên nhận thế chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp cho người khác và biện pháp bán đấu giá quyền sử dụng đất hầu như không thực hiện được. Hệ quả là việc vay vốn, thế chấp, xử lý thế chấp bị ách tắc; thị trường vốn, thị trường bất động sản bị cản trở, không thông thoáng. Thực tế là khi Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp thì đa số Chủ tài sản không tự nguyện thi hành và vụ việc phải giải quyết tại Tòa án, Thi hành án. Thời gian cho việc xử lý này mất hàng năm, trong khi đó ở một số quốc gia phát triển thì thời gian này có thể nhanh và chỉ mất 1 ngày. Do đó, chúng tôi cho rằng, Luật Đất đai nên có quy định cụ thể hơn để cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có trách nhiệm thực hiện việc đăng ký chuyển nhượng khi Bên nhận thế chấp chuyển nhượng cho người khác quyền sử dụng đất thế chấp hoặc bán đấu giá mà không cần phải thông qua biện pháp khởi kiện tại Tòa án. Bên cạnh đó, Luật Đất đai nên “luật hóa” Nghị định số 163/2006 về Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm như sau: Hợp đồng thế chấp tài sản (đã được công chứng) được coi là căn cứ để Bên thế chấp chuyển nhượng hoặc bán đấu giá quyền sử dụng đất thế chấp cho người mua mà không cần có sự thỏa thuận với Chủ tài sản. Hợp đồng thế chấp này cũng là căn cứ để được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. Chúng tôi cho rằng, với việc ghi nhận những kiến nghị nêu trên, pháp luật đất đai sẽ đáp ứng được những nhu cầu thiết yếu của Người sử dụng đất, đồng thời góp phần khơi thông thị trường vốn, thị trường bất động sản. Khi các giao dịch được thông thoáng thì các vấn đề vướng mắc càng đỡ phức tạp và dễ giải quyết. Luật sư Nguyễn Minh Thắng Công ty Luật BASICO * Bài viết thể hiện quan điểm riêng của tác giả. Tiêu đề do ban biên tập đặt. Mọi tranh luận của quý vị có thể gõ nội dung ở ô phía dưới "Ý kiến của bạn" hoặc xin gửi về e-mail toasoan@landtoday.net