Khổ vì lỡ mua nhà của người phải thi hành án

Pháp luật TPHCM - 10/12/2010 00:54

Kho vi lo mua nha cua nguoi phai thi hanh an

Thực tế xảy ra rất nhiều trường hợp mua nhà đất, sang tên đổi chủ xong xuôi rồi thì người dân lại gặp rắc rối, nhà đất bị kê biên do chủ cũ đang có nghĩa vụ thi hành án.

Có chuyện éo le này bởi các cơ quan thi hành án áp dụng rập khuôn hướng dẫn trong Thông tư liên tịch 12/2001 của Bộ Tư pháp-VKSND Tối cao...

Tháng 7-2008, bà Phạm Thị Hải Hường, ngụ quận 10 (TP.HCM) mua căn nhà của bà C. tại TP Vũng Tàu. Hai bên làm đầy đủ thủ tục mua bán, sau đó bà Hường được cấp chủ quyền nhà.

Bỗng dưng bị kê biên

Gần một năm sau, gia đình bà Hường bất ngờ nhận được thông báo của Chi cục Thi hành án dân sự TP Vũng Tàu về việc sẽ kê biên căn nhà của bà để đảm bảo thi hành án.

Ngỡ ngàng, bà Hường khiếu nại thì mới được biết bà C. - chủ cũ căn nhà là người phải thi hành án trong một bản án của TAND dân sự TP Vũng Tàu. Tháng 5-2008, Chi cục Thi hành án dân sự TP Vũng Tàu đã gửi thông báo về thời gian tự nguyện thi hành án là 25 ngày cho bà C. Hết thời hạn, bà C. vẫn không chấp hành, Chi cục Thi hành án gửi công văn phối hợp với cơ quan chức năng đề nghị không cho chuyển dịch căn nhà thì mới phát hiện bà C. đã hoàn tất thủ tục bán căn nhà cho bà Hường.

Vì thế, dù căn nhà hiện đã thuộc sở hữu của bà Hường nhưng Chi cục Thi hành án dân sự TP Vũng Tàu vẫn tiến hành phong tỏa tài sản nhằm đảm bảo thi hành án. Đồng thời, cơ quan này cũng hướng dẫn bà Hường khởi kiện bà C. yêu cầu hủy bỏ giao dịch mua bán giữa hai bên.

Làm theo Thông tư 12

Không đồng ý, bà Hường khiếu nại quyết định kê biên của Chi cục Thi hành án dân sự TP Vũng Tàu. Cục Thi hành án dân sự tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã rút hồ sơ lên giải quyết và gửi công văn xin ý kiến của Tổng cục Thi hành án dân sự (Bộ Tư pháp).

Trong công văn trả lời, Tổng cục Thi hành án dân sự cho biết theo khoản 1 Mục IV Thông tư liên tịch số 12 năm 2001 của Bộ Tư pháp-VKSND Tối cao, đối với các trường hợp sau khi có bản án, quyết định của tòa, người phải thi hành án đã chuyển nhượng các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thì chấp hành viên có quyền kê biên tài sản đó và có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền hủy bỏ giao dịch đó. Người được thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc khởi kiện yêu cầu tòa hủy bỏ giao dịch. Vì vậy, Chi cục Thi hành án dân sự TP Vũng Tàu làm như trên là đúng quy định.

Đã hợp lý?

Vấn đề đặt ra là giao dịch của bà Hường đủ thủ tục hợp pháp. Khi bà mua nhà, không cơ quan chức năng nào ngăn chặn. Là người dân, làm sao bà biết (và cũng không có nghĩa vụ phải biết) chủ cũ của căn nhà đang phải thi hành án. Bà mua nhà xong rồi, được cấp giấy chủ quyền nhà rồi thì cơ quan thi hành án mới vào kê biên. Liệu việc này đã hợp tình, hợp lý?

Ông Trần Văn Mười, Cục trưởng Cục Thi hành án dân sự tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, lý giải cơ quan thi hành án thấy trường hợp này không cần thiết phải áp dụng biện pháp ngăn chặn nên chỉ ra thông báo tự nguyện thi hành án. Cơ quan thi hành án cũng không thông báo sớm cho phòng công chứng biết để ngăn chặn giao dịch vì đang trong giai đoạn tự nguyện thi hành án của bà C. Bà C. đã lợi dụng bán nhà...

Từ trả lời trên, có thể thấy bà C. bán được nhà là nhờ ngay từ đầu, Chi cục Thi hành án dân sự TP Vũng Tàu đã đánh giá không đúng, không kê biên căn nhà. Tiếp đó, cơ quan này lại không sớm thông báo để các cơ quan chức năng khác biết mà ngăn chặn giao dịch. Đặc biệt, hết thời hạn tự nguyện thi hành án, bà C. vẫn chưa bán nhà. Tại sao sau đó chấp hành viên không tiến hành các biện pháp thi hành án tiếp theo mà đợi đến cả năm sau, khi căn nhà đã được bán cho người khác mới vào cuộc? Suốt khoảng thời gian đó, chấp hành viên ở đâu, làm gì mà không biết căn nhà đã sang tên, đổi chủ?

Cần xem lại hướng dẫn

Trường hợp của bà Hường chỉ là một trong nhiều trường hợp bị thiệt thòi vì lỡ mua nhầm nhà của người phải thi hành án. Có thực tế này cũng bởi vì các cơ quan thi hành án áp dụng rập khuôn hướng dẫn trong Thông tư liên tịch 12.

TS Nguyễn Văn Tiến, giảng viên Trường ĐH Luật TP.HCM, cho rằng cần phải xem xét lại tính pháp lý của của Thông tư liên tịch 12 so với Bộ luật Dân sự. Rõ ràng thông tư đã phủ nhận quyền lợi chính đáng mà Bộ luật Dân sự dành cho bà Hường. Bà Hường mua nhà hợp pháp, đã được cấp chủ quyền. Theo Bộ luật Dân sự thì bà là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà. Mặt khác, bà không phải chịu trách nhiệm với nghĩa vụ của người chủ cũ căn nhà vì không liên can gì.

Nhiều chuyên gia khác cũng đồng tình rằng để hạn chế việc tẩu tán tài sản, ngành thi hành án phải nâng cao trách nhiệm hơn trong việc sớm thực hiện các biện pháp ngăn chặn, sớm thông báo đến các cơ quan liên quan. Chứ để cho đương sự thoải mái bán tài sản rồi mới vào cuộc kê biên phong tỏa, gây thiệt hại cho người mua ngay tình là không hợp lý, không phù hợp với pháp luật dân sự vốn bảo hộ quyền tài sản hợp pháp của người dân.

Dễ sinh lạm quyền

Nếu căn nhà không bị đưa vào bản án để đảm bảo thi hành án, chỉ được biết đến khi chấp hành viên xác minh điều kiện thi hành án thì người phải thi hành án vẫn có quyền bán nếu như không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Giao dịch mua bán nhà ở đây là hoàn toàn hợp pháp.

Theo tôi, hướng dẫn trong Thông tư liên tịch số 12 trái với nguyên tắc của Bộ luật Dân sự, chưa kể dễ dẫn đến lạm quyền trong hoạt động thi hành án.

Luật sư NGUYỄN HỮU THẾ TRẠCH, Đoàn Luật sư TP.HCM

Đã cấp chủ quyền, không nên kê biên

Liên ngành Bộ Tư pháp-TAND Tối cao-VKSND Tối cao vừa ban hành Thông tư liên tịch số 14 hướng dẫn một số vấn đề về thủ tục thi hành án và phối hợp liên ngành trong thi hành án. Thông tư này quy định kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Theo tôi, nếu giao dịch của hai bên đương sự mới chỉ dừng lại ở việc công chứng hợp đồng thì cơ quan thi hành án vẫn có quyền kê biên tài sản và đề nghị hủy hợp đồng giữa hai bên. Tuy nhiên, nếu người mua đã được xác lập quyền sử dụng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp thì cơ quan thi hành án không nên kê biên tài sản đó nữa.

Ông NGUYỄN VĂN VÂN, Chi cục trưởng Chi cục Thi hành án dân sự quận 1 (TP.HCM)

Thông tư bất nhất so với luật

Chấp hành viên vì lý do nào đó đã không áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, dẫn đến vụ việc trở nên phức tạp. Rõ ràng nếu giao dịch hợp pháp thì quyền về tài sản của người dân phải được bảo vệ theo pháp luật dân sự. Giờ lại áp dụng Thông tư liên tịch số 12 để kê biên nhà của người mua và hướng dẫn người mua khởi kiện có thể dẫn đến việc người bán không có tiền để trả lại cho người mua. Hậu quả đó ai chịu?

Thông tư 12 đã không lường hết thiệt hại của người mua tài sản ngay tình, bất nhất so với quy định của Bộ luật Dân sự. Chính chuyện này là một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu nại thi hành án kéo dài.

Luật sư TÔ NGỌC MINH TUẤN, Đoàn Luật sư TP.HCM

QUỐC BẢO