Kỳ họp thứ 19 của HĐND TP Hà Nội khóa XIII vừa thông qua nghị quyết, theo đó mức giá đất ở thành phố này sẽ tăng kịch khung Chính phủ cho phép ở một số đường phố trung tâm. Dự kiến, giá đất ở tối đa sẽ tăng từ 67 triệu đồng/m2 lên 81 triệu đồng/m2. Riêng tại các phường và trục giao thông chính tại quận Hà Đông, một số nơi được điều chỉnh giá đất tăng tới 40%.
Giá đất nội thành tăng mạnh
Lý do để điều chỉnh giá đất, theo UBND TP Hà Nội, là vì giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường Hà Nội trong năm 2009 đã tăng khá mạnh, dù không đồng đều. Kết quả điều tra của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho thấy, giá đất tại các quận, thị xã, thị trấn, huyện giáp ranh nội thành, trục đầu mối giao thông đều tăng trung bình 20%. Cá biệt có những khu vực tăng giá tới 100%. Ngoài ra, một số khu vực đã được Nhà nước đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, tạo điều kiện thuận lợi về kinh tế, xã hội... đã làm tăng giá đất, nên cần điều chỉnh để đảm bảo thu ngân sách cho Nhà nước. Đặc biệt, Phó Chủ tịch Thường trực UBND TP Hà Nội Phí Thái Bình cho rằng, cần điều chỉnh giá đất cục bộ theo hướng từng bước tiếp cận với giá thị trường trong điều kiện bình thường để giải quyết những mâu thuẫn, bất cập hiện nay, đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, thúc đẩy khai thác, sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm. Thêm vào đó, giá đất tăng sẽ giúp Nhà nước tăng thu ngân sách, do các tổ chức, cá nhân sử dụng đất phải đóng thuế nhiều hơn.
Bản chất của cơn sốt nóng trên thị trường bất động sản Hà Nội thời gian qua là do tính chất đầu cơ quá mạnh
Cụ thể, theo khung giá mới, từ 1/1/2010, tại 9 quận nội thành cũ (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Tây Hồ, Cầu Giấy, Hoàng Mai, Long Biên), giá đất tại vị trí 1 (mặt đường) tại một số đường phố có khả năng sinh lợi cao nhất (ví dụ như Hàng Ngang, Hàng Đào) sẽ điều chỉnh tăng 21%, bằng mức vượt khung tối đa do Chính phủ quy định là 81 triệu đồng/m2. Các đường phố, vị trí còn lại sẽ được điều chỉnh tăng phù hợp với mức vượt khung tối đa của Chính phủ theo hướng giảm dần từ trung tâm Hà Nội trở ra. Như vậy, giá đất ở tại nội thành thấp nhất sẽ là 1,8 triệu đồng/m2 (vị trí 4 của đường 72 đi qua phường Dương Nội, Hà Đông) và cao nhất là 81 triệu đồng/m2 (vị trí 1 phố Hàng Ngang, Hàng Đào...).
Tiền thuê đất sẽ tăng
Riêng với quận Hà Đông, thành phố sẽ thực hiện nguyên tắc từng bước điều chỉnh giá đất sau hợp nhất để tương quan với mặt bằng giá của vùng giáp ranh quận Thanh Xuân và huyện Từ Liêm. Theo đó, sau khi điều chỉnh, giá đất tại các phường, trục đường giao thông lớn tại quận Hà Đông sẽ tăng tối đa tới 40%. “Theo chân” giá đất ở tại 10 quận nội thành, giá đất tại thị trấn của các huyện cũng được điều chỉnh tăng. Giá cao nhất vẫn là tại các thị trấn thuộc các huyện có tốc độ đô thị hóa mạnh như Từ Liêm, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Hoài Đức, Đan Phượng, có thể lên tới 21,6 triệu đồng/m2. Tương tự, giá đất ở tại các khu vực đầu mối giao thông thuộc các huyện cũng tăng theo hướng tiếp cận với giá vượt khung tối đa, bằng 5 lần giá đất ở nông thôn. Liên quan tới giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, UBND TP Hà Nội cho rằng, để đảm bảo mặt bằng chung cho doanh nghiệp sử dụng đất ổn định, sẽ cơ bản giữ nguyên tỷ lệ so sánh giữa giá đất phi nông nghiệp với giá đất ở cùng vị trí. Thế nhưng, do giá đất ở tăng mạnh nên sau khi điều chỉnh, giá đất phi nông nghiệp cũng đội lên theo. Mức giá cao nhất đứng ở mức hơn 35,23 triệu đồng/m2, thấp nhất là 1,1 triệu đồng/m2. Do giá đất mới chủ yếu dùng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nên với mức tăng từ 20-40%, đối tượng bị ảnh hưởng lớn nhất trong đợt tăng giá đất này chính là các doanh nghiệp.
Phó Chủ tịch UBND TP Phí Thái Bình cũng thừa nhận, bên cạnh những yếu tố tích cực, việc điều chỉnh giá đất theo hướng tăng sẽ phần nào có tác động tới các dự án đang thực hiện (chuyển tiếp từ năm 2009 sang 2010). Trong trường hợp giá đất tăng, các chủ dự án sẽ phải đầu tư vốn ban đầu nhiều hơn để được sử dụng đất, tạo áp lực thiếu vốn cho nhà đầu tư, giảm tính cạnh tranh của dự án...
Giá Nhà nước tăng, giá thị trường lại tụt?!
Hà Nội lấy việc giá đất trên thị trường tăng làm căn cứ điều chỉnh giá đất. Thế nhưng, trong một diễn biến khác, sau hơn 2 tháng leo thang liên tục, từ cuối tháng 11/2009, giá đất tại nhiều khu vực ở Hà Nội đã “trèo” qua đỉnh và bắt đầu trượt xuống phía bên kia của con dốc. Giao dịch ở một loạt dự án đình đám, vốn là tâm điểm của thị trường từ hồi tháng 9/2009 đến nay, đã bắt đầu chững lại. Ông Lê Xuân Trường - Giám đốc Công ty cổ phần bất động sản B.Đ.S cho biết, số lượng khách hàng quan tâm đến tìm hiểu các dự án đã giảm tới 60%. Tương tự, lượng giao dịch cũng giảm 60-70%. Thậm chí, có những sàn giao dịch không có mua bán từ đầu tháng trở lại đây. Từ đầu tháng 12/2009, các dự án đang “sốt nóng” ở huyện Hoài Đức, Đan Phượng như Kim Chung - Di Trạch, Tân Tây Đô, Dương Nội... đều chuyển sang trạng thái chờ, không có người hỏi mua, mặc dù giá giảm từ 500.000 đến 1 triệu đồng/m2. Dự án Splendora một dạo có mức chênh lệnh so với giá gốc lên tới 1,8-2,1 tỷ đồng/căn hộ đến nay giảm xuống chỉ còn chênh khoảng hơn 1,1-1,2 tỷ đồng.
81 triệu đồng/m2 là mức giá “kích khung” Chính phủ cho phép
Cũng từ cuối tháng 11/2009, một số dự án căn hộ chung cư ở dọc trục Lê Văn Lương, Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông) cũng đã công bố ngừng bán hàng bởi rất ít người hỏi mua. Đang từ chỗ dễ dàng “lướt sóng” với số tiền chênh lệch trên dưới 100 triệu đồng, hiện nay, ở một số dự án, người bốc thăm trúng căn hộ đang “mời” người mua lấy suất không mất tiền chênh bởi nếu không có người rước hộ “cục nợ”, họ sẽ có nguy cơ mất 100 triệu đồng (tiền đã đặt cọc với chủ đầu tư) hoặc phải tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn với số tiền phải đóng thêm ít nhất 300-400 triệu đồng mỗi đợt.
Một nhà đầu tư bất động sản cho biết, do thị trường nóng, rất nhiều chủ dự án cùng tung hàng ra bán khiến cho nguồn cung tăng lên nhanh chóng trong một khoảng thời gian ngắn nên sự hấp dẫn trên thị trường giảm sút. Bình luận về xu hướng này, ông Nguyễn Minh Phong, Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế Hà Nội cho rằng, bản chất của cơn sốt nóng trên thị trường bất động sản Hà Nội thời gian qua là do tính chất đầu cơ quá mạnh. Thế nên, khi giới đầu cơ không còn hứng thú tham gia, thậm chí đua nhau xả hàng, thị trường sẽ sớm “mất nhiệt”. Thêm vào đó, nhiều người cũng bắt đầu nhìn ra, nguồn cung trên thị trường bất động sản khu vực phía Tây Hà Nội sẽ tăng mạnh trong 1-2 năm tới, nên cung - cầu trên thị trường đang dần được cân bằng.
Phương Mai