Hợp thức hóa nhà xây không phép trên đất nông nghiệp

TTO - * Năm 2007 tôi có mua 1 miếng đất 5mx17m tại Q.12, TP.HCM. Đất nằm trong thửa đất lớn (đất nông nghiệp) được tách bán cho nhiều người. Tôi là người mua thửa đất thứ tư nên theo nguyên tắc ai mua trước sẽ được lấy sổ chính, tách thửa và lên thổ cư xong lấy sổ ra mới làm tiếp cho người tiếp theo.

Đến năm 2008 hồ sơ của tôi không được lên thổ cư vì đường tự mở (trên con đường này đã 3 thửa được lên thổ cư). Tháng 9-2008, tôi đã tách thửa và đầu năm 2009 đã xây nhà trái phép và dọn về ở đến nay được 8-9 tháng.

Xin được tư vấn, trường hợp nhà của tôi, theo luật mới có được cấp sổ chứng nhận cả đất và nhà? Thủ tục các bước phải làm như thế nào? Liên hệ ở đâu để mua hồ sơ? Xin cảm ơn.

Theo thư của ông, có thể hiểu rằng thửa đất của ông đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, loại đất là đất nông nghiệp.

Theo khoản 1 điều 8 nghị định 88/2009/NĐ-CP (có hiệu lực từ 10-12-2009), nhà ở thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng mà không xin phép và được xây dựng sau 1-7-2006 thì không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Do vậy, ông sẽ không được chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà đã xây dựng không phép.

Trong trường hợp như thế, ông có thể để nguyên hiện trạng căn nhà để ở, nếu chưa có quyết định xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Về việc ông muốn chuyển mục đích thửa đất thành đất ở, theo điều 30 của nghị định 181/2004/NĐ-CP thì tại vị trí thửa đất muốn chuyển mục đích thành đất ở phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Cụ thể thửa đất phải phù hợp với quy hoạch chi tiết sử dụng đất.

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (quy hoạch định hướng).

Do vậy, ông nên liên hệ với Phòng Tài nguyên - môi trường quận để biết được quy hoạch sử dụng đất tại vị trí nơi thửa đất của ông tọa lạc có phải là đất ở hay không.

Trường hợp đất đó không được quy hoạch thành đất ở thì ông không thể chuyển mục đích sử dụng đất cũng như không được chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Còn trong trường hợp vị trí đất được quy hoạch là đất ở thì ông có thể nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở tại Phòng Tài nguyên và môi trường, bao gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (khoản 1 điều 134 nghị đinh 184/2004/NĐ-CP).

Khi chuyển mục đích sử dụng đất, ông phải nộp 100% tiền sử dụng đất chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp theo bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành tại thời điểm ông được chuyển mục đích sử dụng đất.

Thân ái chào ông.

Mọi thắc mắc liên quan đến vấn đề nhà đất, thủ tục giấy tờ liên quan đến sổ đỏ, sổ hồng... hoặc bài vở cộng tác, bạn đọc gửi về mục "Tư vấn nhà đất" hoặc "Địa ốc" tại địa chỉ: diaoc@tuoitre.com.vn.

Để chính xác về nội dung, vấn đề cần hỏi, bạn đọc vui lòng gõ có dấu (font chữ Unicode). Chân thành cảm ơn.