Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/7/2006, tại điều 71 có ghi rõ "Nhà chung cư phải có Ban quản trị, là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng. Trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư để bàu ban quản trị... Nhiệm kỳ của ban quản trị là 3 năm. Ban quản trị hoạt động theo nguyên tắc tập thể và quyết định theo đa số".
Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành còn nói rõ thêm "Trong vòng 15 ngày kể từ khi Hội nghị nhà chung cư bầu Ban quản trị, Ban quản trị có trách nhiệm đăng ký với UBND cấp quận để được công nhận. Trong vòng 15 ngày, kể từ khi nhận được văn bản đăng ký của Ban quản trị nhà chung cư, UBND cấp quận phải ra quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư. Nhiệm kỳ hoạt động của Ban quản trị tối đa là 3 năm kể từ ngày UBND cấp quận ký quyết định công nhận".
Thế nhưng hiện nay, chưa khu đô thị mới nào thực hiện được. Nơi nào đơn vị vận hành và quản lý cũng do chủ đầu tư tổ chức giao nhiệm vụ mà không lập ra ban quản trị, hoặc chưa được ban quản trị đồng thuận khi tăng giá. Quyền dân chủ ở cơ sở bị vi phạm rồi lại dùng quyền “chủ đầu tư giai đoạn đầu đã hết hạn” mà tự quyết, thậm chí ngăn cản không cho gứi xe nếu không thực hiện ý muốn đơn phương quyết định của chủ đầu tư găy căng thẳng, tất yếu sẽ có phản ứng mạnh như tại Trung Hòa Nhân Chính rồi The Manor...
Biểu hiện bên ngoài là tăng giá dịch vụ cao không được dân đồng thuận, nhưng bản chất là quyền dân chủ của cư dân thông qua ban quản trị của dân bị vi phạm nghiêm trọng. Chính dân, ban quản trị của dân mới có quyền chọn đơn vị nào “dịch vụ tốt nhất với giá rẻ nhất”. Chủ đầu tư đã hết quyền quản lý vận hành tạm thời 12 tháng, bước hẳn sang giao đoạn mới, chỉ còn quyền “bảo hành” theo luật mà thôi. Chủ đầu tư muốn làm tiếp phải được dân đồng ý ký hợp đồng mới.
Nhiều khu đô thị khác cũng có những vấn đề tương tự nhưng chưa đến lúc bùng phát vì đã có nơi nào quyền dân chủ của dân theo luật nhà ở được thi hành? Chưa có nơi nào được lập chính thức ban quản trị của dân, ký kết hợp đồng dịch vụ với đơn vị nào đó có khả năng dịch vụ tốt nhất với giá rẻ nhất? Không biết cư dân phải chờ đợi đến bao giờ? Dù chung cư thực tế đã đưa vào sử dụng nhiều năm rồi. Sống ở khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính gần 5 năm, có bạn bè ở The Manor và nhiều khu khác như Định Công, Linh Đàm. Mỹ Đình, Cầu Diễn..., tôi thấu hiểu mong muốn của cư dân và yêu cầu:
- Đồng loạt cho tiến hành thành lập ban quản trị các khu chung cư theo đúng hường dẫn của Luật Nhà ở có hiệu lực từ năm 2006 và quy chế của Bộ Xây dựng, không cần chờ thí điểm nữa. Hơn thế, các nội dung về việc lập ban quản trị và quyền hạn của ban quản trị cũng như cách hoạt động trong luật nhà ở đã ghi quá rõ ràng, nên theo đó mà cùng thực hiện.
- Cho phép thí điểm lập hiệp hội các ban quản trị các khu chung cư để trao đổi kinh nghiệm giúp đỡ nhau hoạt động bảo vệ quyền lợi hợp pháp chính đáng của dân theo luật hiện này, hội thảo để tư vấn giúp thành phố bàn giải quyết các vấn để mới nẩy sinh trong quá trình thực hiện. Hiệp hội các ban quản trị các khu chung cư, các khu đô thị mới sẽ giúp nhau hoạt động đúng luật.Cái gì mới nảy sinh, chính họ sẽ bàn và tham mưu giúp thành phố cách giải quyết, thay thế việc chờ thí điểm vừa lâu, vừa thiếu tính tập thể, thiếu tính sáng tạo mà vẫn không kìm hãm dân chủ ở cơ sở mà ta đang cần phát huy. Nhiều đại diện ở nhiều khu đô thị khác nhau đã tự động gặp gỡ nhau học hỏi kinh nghiệm của nhau và sơ bộ bàn vấn đề này rồi.
- Phải làm rõ các diện tích dùng chung như tầng hầm, tầng một và các diện tích khác không thuộc sở hữu cá nhân ghi trong sổ đỏ. Điều này phải xác định rõ ngay từ khi Nhà nước duyệt quy hoạch thiết kế xây dựng. Ngoài ra, cần phải đảm bảo có diện tích tổ chức phục vụ dân sinh, đồng thời trích ra một phần nhằm giảm chi phí đóng góp quản lý vận hành chung cư cho dân và quan trọng hơn là có tiền tích lũy duy tu bảo dưỡng, nâng cấp để chung cư bền vững. Các nơi khác trước đây chưa công khai minh bạch vấn đề này mà chủ đầu tư “cứ nhận là của mình, muốn làm gì thì làm” thì phải thanh tra kiểm toán để xác định cho rõ, nếu chót sai thì phải sửa sai. Như ở Trung Hòa Nhân Chính, chủ đầu tư nhiều lần công bố tầng 1 là của mình, nhưng cuối cùng thanh tra Chính phủ lại xác định là diện tích dùng chung, phải bàn giao trả thành phố.
Dân đủ sáng suốt để bàn và quyết định đảm bảo hài hòa lợi ích chính đáng của các bên. Không thể để tồn tại bức xúc kéo dài mãi ở các khu đô thị mới, nhất là khi mô hình này sẽ còn phát triển nhanh trong quá trình đô thị hóa. Nhà 17T10 Trung Hòa Nhân Chính bước đầu đã khẳng định giao quyền làm chủ cho dân lập Hợp tác xã nhà theo mô hình quản lý nhà của Thụy Điển là hoàn toàn đúng định hướng phát triển.
* Ý kiến của bạn?