Bất động sản 2016: Thử thách mới, cơ hội mới

Năm nay, thị trường bất động sản (BĐS) được nhiều chuyên gia nhận định là đã kết thúc giai đoạn tích tụ và xì hơi bong bóng, tạo đà cho sự chuyển biến tích cực hơn trong năm 2016.

Tuy nhiên, trước những cơ hội và thách thức trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng thời gian tới, thị trường BĐS Việt Nam cần khắc phục những nhược điểm hiện tại để có thể phát triển bền vững hơn.

“Bật dậy” điểm sáng BĐS

Năm nay 2015, người tiêu dùng không còn phải chờ đợi giảm giá hay khuyến mại mới quyết định mua nhà mà mua theo nhu cầu sử dụng. Vì vậy, lượng giao dịch hàng tháng tăng lên khá cao và đồng đều… Ông Hoàng Minh Ngọc, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Tràng An cho rằng, với những dấu hiệu khả quan từ năm 2014 đến nay, thị trường BĐS năm 2016 sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ. Bên cạnh sự tác động của nhiều yếu tố như kinh tế thế giới, trong nước, tính chu kỳ của thị trường, thì rõ ràng thời gian qua, thị trường bất động sản hồi phục tích cực có sự tác động lớn của hệ thống các chính sách tháo gỡ khó khăn của Nhà nước.

“Khi thị trường xuống đáy thì các chính sách sẽ phải ra để gỡ rối, thì đến 2015 thị trường đã lên. Đặc biệt là chính sách nới lỏng tín dụng cho vay BĐS, hiện có thể vay được 70, 80, 85% khi mua một căn hộ. Thứ 2 là thắt chặt nguồn cung bằng những chính sách khó khăn hơn cho nhà phát triển, vì thế gạt bớt các nhà đầu tư yếu kém, tức là sàng lọc thị trường. Rõ ràng khi thắt cung, mở thêm cầu, tăng tín dụng thì thị trường sẽ lên. Chính vì thế giá BĐS đến quý 3/2015 so với đầu 2015 đã tăng lên 10-20%”, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Tràng An nói.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực phân tích: dự kiến kinh tế thế giới năm 2016 sẽ phục hồi tốt hơn, kinh tế Việt Nam dự kiến tăng trưởng 6,7-6,8%. Trong bối cảnh đó, thị trường BĐS sẽ tiếp tục ấm lên. Về quy mô, thị trường BĐS Việt Nam không lớn, nhưng mức độ lan tỏa lại rất lớn vì liên quan đến nhiều ngành nghề như vật liệu xây dựng, xây lắp, thị trường lao động… Do đó, trong xu thế hội nhập sâu rộng, nhu cầu về BĐS chắc chắn sẽ tăng cao. Tuy nhiên, theo ông Cấn Văn Lực, trong bối cảnh thuận lợi cũng không được chủ quan mà phải quản lý tốt hơn để tránh tình trạng phát triển nóng dẫn tới tái diễn bong bóng.

“BĐS được đánh giá là 1 trong những ngành có nhiều khả năng hưởng lợi từ hội nhập, đặc biệt liên quan đến dòng vốn đầu tư. Năm 2015, dòng vốn FDI vào BĐS đã tăng gần gấp đôi số lượng tiền đăng ký so với năm trước, nên năm tới khả năng cũng sẽ tiếp tục, đặc biệt cũng trong bối cảnh 1 số luật mới như Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở có hiệu lực sẽ tạo cú hích cho nhà đầu tư nước ngoài quan tâm hơn và đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam. Tất nhiên phải lưu ý quản lý tốt hơn”.

Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT phân tích: Từ năm 2014, người dân tin rằng giá BĐS đã xuống đáy, nghĩa là không giảm được nữa. Đến 2015, thị trường lấy lại niềm tin ở mức độ tích cực.

Tại TP.HCM và Hà Nội, lượng giao dịch nhà ở thành công vào khoảng 1200 – 1900 giao dịch/tháng. Đặc biệt, số lượng giao dịch chuyển dần từ phân khúc nhà ở giá rẻ sang nhà ở thuộc phân khúc trung và cao cấp. Tín dụng BĐS cũng tăng mạnh; Tồn kho BĐS giảm 10% so với 2014. Với gói 30.000 tỷ, mức độ cam kết đã đạt 70%, giải ngân được 50%... Điều đó cho thấy, thị trường đang ấm lại và có sức sống để bật dậy trong thời gian tới.

Đồng tình với ý kiến trên, ông Vũ Hồng Minh, Phó TTK Câu lạc bộ BĐS Hà Nội phân tích, trước tiên thị trường đã chứng minh được hiệu quả của việc phân phối từ các sàn giao dịch BĐS. Xu hướng được thị trường đón nhận là chủ đầu tư không trực tiếp phân phối sản phẩm mà giao cho các sàn có thương hiệu phân phối. Đây là tín hiệu đáng mừng vì người dân được cung cấp thông tin trung thực, đa chiều so với thời gian trước. Hơn nữa, hiện Nhà nước đưa ra quy định điều kiện đủ để bán, bảo lãnh ngân hàng, đảm bảo, hỗ trợ cho sự an toàn nguồn vốn của người dân, giúp thị trường phát triển minh bạch hơn.

Thách thức không nhỏ

Từ 1/7/2015, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã chính thức có hiệu lực, trong đó đáng chú ý là các quy định mới như bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng mới được bán nhà ở hình thành trong tương lai, cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam… Mặc dù chính sách mới rất được chờ đợi, nhưng các văn bản hướng dẫn dưới Luật lại chậm được ban hành, dẫn tới quá trình thực thi còn nhiều vướng mắc. Đến thời điểm này, dường như quy định về bảo lãnh ngân hàng vẫn chưa triển khai được, người nước ngoài vẫn còn khá lo ngại về việc thực thi các chính sách ở Việt Nam nên số lượng mua nhà rất ít… Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ nhận định, thị trường BĐS hiện vẫn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như thiếu minh bạch thông tin, các dịch vụ hỗ trợ thị trường chưa phát huy được tác dụng. Đây là những nhược điểm cần được khắc phục trong thời gian tới.

“Để bền vững phải khắc phục rủi ro, minh bạch thông tin, các luật đều yêu cầu tất cả các dự án đầu tư BĐS phải công khai hoàn toàn, từ đấy mọi người mới biết là mua phải hàng thật hay không thật. Hiện còn nhiều dự án chưa được giao đất hay chưa được phê duyệt dự án đã gọi vốn, đấy là những cái làm cho thị trường thiếu bền vững, rủi ro cao. Tôi cho rằng điều quan trọng nhất là phải khắc phục được tất cả rủi ro có thể xảy ra trên thị trường. Thứ 2 là phải phát huy độ mở của chính sách hiện nay, nhất là việc cho người nước ngoài tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam”, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nói.

Rõ ràng, thời gian tới thị trường BĐS đứng trước nhiều cơ hội để phát triển mạnh mẽ, nhưng điều quan trọng là cần hướng tới một thị trường bền vững. Để làm được điều đó, các chuyên gia cho rằng, bên cạnh việc tăng cường quản lý, tháo gỡ vướng mắc để thực thi hiệu quả các chính sách pháp luật mới, cần giải quyết tốt hơn vấn đề nguồn vốn đầu tư. Hiện nay, đầu tư BĐS vẫn chủ yếu dùng tín dụng thương mại, do vậy sắp tới cần nghiên cứu để có nguồn vốn trung hạn và dài hạn, đưa ra nhiều loại quỹ phục vụ thị trường, thậm chí có thể xem xét, mở rộng việc thế chấp BĐS tại các ngân hàng nước ngoài để có nguồn vốn ổn định, dài hạn với lãi suất tín dụng thấp.

Trước những dấu hiệu tích cực về lượng giao dịch, hoạt động thế chấp vay tiền, môi giới, đầu tư... thể hiện sức nóng của thị trường, hiện nhiều ý kiến lo ngại nếu không kiểm soát cẩn thận có thể sẽ xảy ra bong bóng. Tuy nhiên, ông Đặng Hùng Võ khẳng định, giai đoạn tới hoàn toàn khác với giai đoạn sốt nóng trước đây. Khi ấy, thị trường phát triển tự phát, giá nhà ở ngày hôm sau tăng tới 1% so với ngày hôm trước. Giai đoạn này, tính minh bạch của thị trường cao hơn, nhà đầu tư hoạt động chuyên nghiệp hơn, khung pháp lý cũng hoàn thiện hơn nên không thể có bong bóng bất động sản. Trước đây, cứ đầu tư là có lợi nhuận, thậm chí là siêu lợi nhuận, còn ngày nay, muốn có lợi nhuận, phải dựa trên sự tính toán, cân nhắc kỹ lưỡng. Hiện tại, trên đồ thị, đường giao dịch, giá cả... của thị trường đang đi ngang, có chếch lên một chút chứ không có độ dốc rõ rệt.

“Khi nào có giá tăng đột biến mới có bong bóng. 2015 là năm bắt đầu chu kỳ mới của thị trường với tính minh bạch, cạnh tranh cao hơn. Đến 2016 chắc chắn tốt hơn 2015.” – ông Võ nhận định.

Phương Nguyên